オフィス入居時には原状回復区分のB工事が発生!そしてB工事は高い!

オフィスの入居時には、従業員が仕事しやすいようにパーティションで受付や会議室などを構成したりすることがありますよね。
オフィス原状回復のB工事は、多くの場合入居時に発生する工事となります。

今回は、オフィス入居時に発生する原状回復の区分であるB工事について、気をつけるべき4つのポイントをご紹介します。

<オフィス入居時における原状回復区分B工事の4つのポイント>
そもそもB工事とは?
なぜB工事は、ビル側の指定業者を使う必要があるの?
設計会社やPM会社はB工事減額協議をするの?
B工事費用は、どうしたら減額できるの?

①そもそもB工事とは?

オフィスの原状回復区分B工事とは、オーナーの資産であるA工事部分を変更することを指します。
一般的には、テナント側のレイアウト設計に基づき、B工事の設計からB工事施工までをオーナー側の指定業者が行います。
その費用負担はテナント側になりますので、B工事の資産は、テナント側にあります。

<原状回復区分B工事のPOINT>
B工事:一般的にはオーナー側の指定業者が対応
B工事の費用負担:テナント
B工事の資産:テナント

例えばパーティションを作るとします。
その際、パーティションの上にエアコンがあった場合、エアコンを移動させる必要が出てきます。
(天井の感知器や照明器具またスプリンクラーなども同様です。)
天井設備はビルオーナーの資産ですので、これを移動・撤去・増設することはB工事となります。

C工事を行ったことによってB工事も同時に発生するケースがあります。
例えば、背の高いキャビネットを設置したとします。
設置すること自体はC工事です。しかし、これが原因で天井のスプリンクラーの動作が阻害される場合、スプリンクラーを移動させなければいけません。
この場合も、スプリンクラーという「オーナー資産」に手を加えることになるため、B工事になるわけです。

また、家具什器を配置した時には、電源や電話通信、LANケーブルなどを複合機などOA機器や各デスクまで配線したりします。
これも、ビル側の天井内やOAフロアなどの中を配線工事したりするので、ビル側の指定する業者で行うB工事になることがあります。

さらに、飲食店や有設備区画では、給排水衛生設備・ガス設備・空調換気設備・防災設備などはB工事の場合が多いのです。

<原状回復区分B工事の種類>
・天井設備
・スプリンクラー
・ビル側の天井内やOAフロアなどの中を配線工事
・給排水衛生設備・ガス設備・空調換気設備・防災設備
などが対象となります。
※上記はB工事の一部となりますのでご参考までに。

②なぜB工事は、ビル側の指定業者を使う必要があるの?

B工事では入居者の区画内であったとしても、ビル全体の施設・安全性・工程に影響を与える可能性がある部分に関しては、様々な規制があり、自由に工事をすることができません。
そういった規制を遵守するために、設備などの重要な部分の工事はビルの指定業者が行うのです。
またA工事の追加で必要な工事もこれに含まれます。

<問題点>
1、相見積がとれないため金額が分からない。
2、そのため高額の場合が多い。
3、金額交渉が困難。
4、見えない部分の工事が多く、施工方法や施工レベルが不明。

③設計会社やPM会社はB工事減額協議をするの?

入居する場合レイアウト図を作成する設計会社がPM(プリジェクトマネージャー)を行うことが主です。
オフィス原状回復のB工事が高額な原因は、①高レベル高グレードな設計、②ビル側B工事指定業者の高額積算、によります。

<オフィス原状回復B工事費用が高額な理由>
①高レベル高グレードな設計
ハイグレートな設計により、B工事を行うと高額な費用が掛かってしまいます。
実は、設計変更によりローコストに抑えることが可能です。(VECDなど)

②ビル側B工事指定業者の高額積算
ビル側の施工性質にもよりますが、大手総合建設会社(ゼネコン)や大手不動産会社の場合は、「仮設が命」とばかりに過剰な仮設や経費を計上してきます。

設計事務所やPM会社はこの②の減額協議をすることをできるだけ避けたいところです。
なぜならば同じビルオーナーとは入居時や改装時にお世話になっており、あまり「嫌われたくない」のが本音なのです。

④B工事費用は、どうしたら減額できるの?

オフィス原状回復B工事費用の削減時には以下の理由でなかなか思うように費用削減ができないですよね。
<原因>
・入居する企業の方は、設計や工事のことは詳しくない。
・移転の業務や通常の業務が忙しく手が回らない・・・
・設計事務所やPM会社ではVECDで減額できたが、それ以下にはなかなか困難。

工事の見積書は、仮設・材料単価・工事人員(人工)・経費の4つで構成されており、設計図・工程・工事基準(搬出入やビルの性質)により数量を算出します。その数量を読み取るのは、経験や実績が豊富なプロフェッショナルでなければなかなかわからないものです。
無理に削減対応して、逆に費用がかさむことがありえますので、まずは、プロに頼むのがコスト削減の近道かもしれません。

ADVICE
ON ONE POINT

ワンポイントアドバイス

オフィス原状回復B工事は、思わぬところで移転コストを増大だせてしまうことがあります。今回のコラムに記載してあるのは一部のB工事の例となりますので、困ったことがあれば、その道のプロに一度ご相談してみるのが良いでしょう。また、原状回復費用をむやみに値下げ交渉をすると、逆効果の場合もありますので、第三者的な判断が必要な場合は、弊社なら無料相談を行っていますので、お気軽にご連絡ください。
  • 堀田  猛

    この記事を書いた人

    コンサルタント 堀田 猛

    【店舗展開の内側も外側も商業施設のエキスパート】
    商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、商業施設コンサルタントおよび不動産・建築分野で「皆様のかゆいところに手が届く」をモットーとし活動中。商業施設や賃貸物件の「内装監理室」運営のエキスパートであり、施設側として資産区分(工事区分)の策定をしていた経験から、現在は原状回復・B工事に関しては知り尽くしており、コンサルタントとして多くの実績を生み出している。