シーサー株式会社

165.32 31.5
B工事適正 C工事 原状回復
シーサー株式会社
B工事適正 C工事 原状回復

オフィスの原状回復費用+B工事適正+C工事1,460万円を460万円コスト削減!(31.5%)

【退去物件要綱】
賃貸人:大手不動産デベロッパーT
指定業者:株式会社T・デザイン T系列子会社
賃借人:シーサー株式会社
建物名称:A-PLACE渋谷金王
賃借面積:546.52㎡ / 165.32坪
エリア:渋谷区
解約日:令和2年4月30日

【実績数値】
スタート金額:14,600,000円
合意額:10,000,000円
削減額:4,600,000円
減額率:31.5%

【オフィス編】オーナーチェンジ 原状確定がされてない? どこまで原状回復するの?

オフィスを移転することになり、指定業者からでてきた見積金額があまりに高額だった為、金額を下げてもらいたいが、交渉の仕方がわからず、入居の時にお世話になったプロジェクトマネージャーに相談し原状回復コンサルを行っている株式会社スリーエー・コーポレーションを紹介していただきました。

賃借人が入居する際ブラインドは元々設置されておらず、賃借人側で取り付けた為、今回の原状回復工事においてブラインドは取り外すのみ、新規取り付けする義務は賃貸人側にはない事を賃貸人側に伝えたところ、工事内容からブラインド工事は削除されました。

ただ、ブラインド工事を除いても原状回復費用は1,394万円と高額であることには変わらなかった。

問題点の抽出と協議のポイント

【協議方法】
入居時の状態が不明瞭(ビル側、テナント側共に当時の状況を確認できる書類が無い)な場合、実際は行わなくてもよい工事が見積に含まれているというケースは数多く、テナント側は、原状回復に関する知識が無い為そのまま発注してしまうことがあります。
今回は、スリーエー・コーポレーション、賃借人、管理会社の3社で面談を行い、管理会社作成見積内容をヒアリングした上で、スリーエー・コーポレーションが見積を作成し賃借人の助言者として協議を行いました。

【協議内容】
賃借人が入居してから賃貸人は数回オーナーチェンジをしており、入居当時の図書が引き継がれていませんでした。

<3つの協議点>
①新規照明器具 LEDベースライトは賃借人が入居時する際に賃貸人側で取り外し保管されているのか?
 無いのであれば賃貸人は賃借人に承諾無く廃棄したことになるため、賃借人承諾の上での廃棄であれば根拠図書を提出して欲しい。

②見積書内にパッシブセンサー脱着と記載されていますが、こちらも仕様書に記載がありませんでした。
 そもそも管理会社より提出された仕上げ表はいつから存在する図書なのかということと、
 賃借人が入居した際の仕様書と内容が異なっているので あれば賃借人が認められない工事内容も発生してくることを主張。

③ブラインド、間仕切り等、は賃借人の資産なので賃貸人側の指定業者で工事をする必要はない、費用を抑えるため、賃借人側の指定業者で実施させてほしい。

上記の主張をした結果、スタート金額1,394万円→合意額1000万円(B工事:860万円 C工事140万円)合計394万円の削減に成功しました。

お客様からのコメント

短期間の協議で、予想以上に減額していただき大変助かりました。
ありがとうございます。

■Before
シーサー株式会社

■After
シーサー株式会社

削減サポートを行ったコンサルタント

  • 萩原 大巳

    コンサルタント 萩原 大巳

    【査定実績日本No.1 実績600社超のMr.原状回復】
    オフィス、店舗の移転および統廃合計画の責任者として、500社以上の実績がある。現在、大手消費者金融、銀行などの技術嘱託として活躍。プロジェクトマネージャーとして、原状回復の適正査定、AB工事の適正査定協議では600社超の実績があり、査定実績、日本No.1の専門家である。施工不良、敷金、保証金返還トラブル相談など、日々、企業の法務相談に多忙である。IFRS資産除去債務、環境債務の処理方法等について大手監査法人の主催にて講演を行っている。

  • 山田 貴人

    コンサルタント 山田 貴人

    原状回復・B工事適正査定のコンサルタントして幅広く活躍。