管理会社の無理難題を跳ね除け5,000万円以上の大幅減額に成功!
エイベックス・マネジメント株式会社

エイベックス・マネジメント株式会社

426.56 36.03%
B工事査定 原状回復 敷金返還 資産除去債務
B工事査定 原状回復 敷金返還 資産除去債務

原状回復費として1億4,850万円が請求される

エンターテインメント総合事業 国内最大手のエイベックス・マネジメント株式会社は、新型コロナウイルス感染症による財務損傷の為に、20年以上入居していたエンターテイナー育成スタジオ(地下1~4階、426.56坪)を移転することになりました。
 ビルを管理する株式会社Aに解約届を提出したところ、予想をはるかに上回る1億4800万円という金額の見積が送られてきて、担当者は驚くこととなります。そして事前に支払っていた敷金1億2,000万円では足りず、2,800万円の追加の支払いを求められたのです。
「あまりに高額のため、何とか減額したいと思いましたが、デイリーワーク及び移転業務で時間を割けず、ましてや原状回復に関する知識がないので交渉方法もわかりませんでした。そこで、以前自社の役員をしていた、不動産の知識のあるO氏に相談し、交渉をお願いしました」(担当者) 
 ところが思ったような減額ができず、さらにO氏の紹介で、一般社団法人RCAA協会(原状回復・B工事アドバイザリー協会)経由で、協会の運営母体である株式会社スリーエー・コーポレーションがアドバイザーとして協議に参加することとなりました。

物件データ

物件名
第10荒井ビル(東京都渋谷区)
賃貸人
株式会社A
賃貸人側 見積作成業者
S株式会社
用途
地下1階~4階
面積
【地下1階】419.58㎡/126.92坪
【1階】304.47㎡/92.10坪
【2階】348.86㎡/105.53坪
【3階】199.34㎡/60.30坪
【4階】137.87㎡/41.71坪
【計】1410.12㎡/426.56坪
解約日
令和3年6月30日
ビルの竣工
1984年

交渉開始早々、管理会社から理不尽な要求が…

今回は、約20年前に入居した時の状況がわかる原状変更図面の資料がエイベックス・マネジメントになく、また、本来であれば保管していなければならない管理会社も持っていない状況でした。また、古いビルのため、電気、空調換気、防災、その他設備の建材も廃番(生産中止)で、原状回復する事は物理上不可能でした。
 株式会社スリーエー・コーポレーションの代表取締役であり、本件の統括 監理監修者 萩原大巳はこう話します。
「つまり、管理会社から提示された見積は、原状回復ではなく、勝手な都合によるグレードアップのリニューアル工事でした。その点を指摘すると、管理会社が依頼した交渉人は『これ以上交渉してくるのであれば、アスベスト※1の調査、処理費用はテナント側で負担してもらう』と理不尽な要求をしてきたのです」

※1 1986年ILO石綿条約にてアスベストの吹き付け作業が禁止され、以降の建物はほとんど含まれなくなったが、1984年に建設されたこのビルには、アスベストの含有した建材が使用されている可能性があった。

第二の理不尽な要求にも屈せず、大幅減額で決着!

本来、アスベストはビルの管理会社が処分する義務があり※2、後から設置した建材等に含まれる場合の処分であっても賃貸借契約の更新時に重要事項として説明する必要があります。そもそも管理会社の法令順守に問題のある行為であり、それを交渉の材料にするなど言語道断のふるまいでした。弁護士の見解も踏まえて抗議すると、開き直った管理会社からは「そんなにケチをつけてくるなら、賃借人側で、アスベストの処理も、原状回復工事もやればいい!」と返答があったのです。
 明け渡しまで間もないタイミングでのこの返答は、自分たちで工事業者を手配することは困難であろうと見た、管理会社側の第二の理不尽な要求でした。
 しかし、スリーエー・コーポレーションは、一歩も引かずにそれに対抗。まず、6人の有資格者を派遣して、アスベストについての調査を開始します。その結果、ビルのテナント及びエイベックス・マネジメントの所有物にアスベストは使用されていないことが判明し、その報告書を早急にまとめました。さらに、工事業者の手配を試み、いつでも原状回復の工事を開始できる状況まで段取りを進めたのです。
 ついに管理会社は観念し、多大な作業を強いた諸経費を原状回復見合負担金という形で差し引き、9500万円という大幅減額で決着しました。敷金1億2,000万円の範囲内で支払うことができ、残った2,500万円の返還が実現しました。

※2 2021年4月よりアスベストの法改正があり、アスベストの含有率が少量でもある建材はアスベスト処理を実施することが、賃貸人(管理会社)に義務付けられた。

交渉結果

初回見積
1億4,850万円(敷金1億2000万円では2,850万円の不足)
合意金額
9,500万円(敷金 2,500万円返還)
最終金額
9,500万円(5,350万円の削減 / 削減率は36.03%)

お客様の声

エイベックス・マネジメント株式会社
ユニットリーダー 藤井 宏典 様
弊社が本業で忙しい中、スリーエー・コーポレーション、弁護士先生が賃貸人の圧力に屈せず、かつスピーディーに交渉し、明け渡しまで間もない短期間で大幅減額していただき大変感謝しております。