初回の原状回復請求額が、なんと3億円超え!
~ 厳しい契約に縛られながらも1億2,309万円の減額を実現!~
株式会社MDI

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B工事査定 原状回復 敷金返還
B工事査定 原状回復 敷金返還

初回の原状回復費における請求額は、なんと3億円超え!

同社が本社を構えるのは銀座のKタワーですが、昨今のテレワークへの移行に対応して、4フロア使用していたオフィスのうち、3フロア(1,127.34坪)を解約することになりました。 
このビルの原状回復工事を一手に引き受ける賃貸人指定業者から、初回概算見積としてとどいた金額は3億4,870万円、担当者は思わず絶句しました。その後、正式の見積として5,100万円減額された、2億9,700万円が提示されることとなりました。

「入居時にショールーム、社員食堂などの大幅な入居工事を実施したので、ある程度の原状回復費用は覚悟していたのですが、まさかここまでとは……。減額された金額でも、同時進行している他拠点の原状回復費用と比べると、坪単価は3.5倍です」(担当者)
なんとか減額する手立てはないか、藁(わら)にもすがる思いで行き着いたのが一般社団法人RCAA協会(原状回復・B工事アドバイザリー協会)。協会運営母体の株式会社スリーエー・コーポレーションを、アドバイザーとして迎え入れることになりました。

物件データ

物件名
Kタワー(東京都 中央区)
賃貸人
S建設株式会社
賃貸人指定業者
S株式会社
用途
7階~9階
面積
【7階】781.62㎡/236.44坪
【8階】1,181.38㎡/357.36坪
【9階】1,763.78㎡/533.54坪
【計】 3,726.78㎡/1,127.34坪
敷金
4億9,826万4,000円(4フロア)
解約日
令和3年9月30日
ビルの竣工
2013年

不利な契約や不当な請求のオンパレード!

今回ネックとなったのは、「賃貸借契約書」の内容でした。一部抜粋すると「原状回復義務履行の完了は賃貸人(貸し主)のみの判断に依るものとし、賃借人(借り主)は一切の異議を述べられない」とあります。圧倒的に貸し主が優位で、借り主に縛りの厳しい内容だったのです。
スリーエー・コーポレーションの代表取締役であり、本件の統括 監理監修者 萩原大巳は、「契約自由の原則があるとはいえ、このような一方的に不利な内容で契約をすること自体が、公正な取引の原則を逸脱する行為です! こちらは借地借家法、建築基準法、ビル管法といった法律的な観点から、正当な権利を主張していくことにしました」と力強く発言します。

そのうえ、見積もりを精査していくと、不当な修繕箇所や修繕方法が多数見受けられ、ひとつひとつ項目の削除や変更の提案をしていく必要がありました。
本件のプロジェクトリーダー 山田貴人は「たとえば、廃盤の照明器具を、環境対応のLED仕様の機器に本体からまるごと切りかえようとしていました。これは原状回復工事ではなく、明らかに賃貸人都合のグレードアップ工事です。このケースであれば、照明の簡易キットを活用し、部分的なパーツの切り換えを提案し、費用を削減していきました」と語ります。

指定業者をはずし、自ら業者に依頼し、大幅減額に成功!

高額の原状回復費の見積もりの背景には、賃し主の息のかかった指定業者が、独占的に工事を請け負っているため、競争原理が働いていないことがあります。こちらで手配した業者に切り替えることができれば、大幅な減額が可能です。
「契約上、賃し主の所有する建物に関わる部分の工事(B工事)には、手が出しづらい。しかし、借り主の所有物の解体工事(C工事)については、たとえ契約の縛りがあろうとも、より良い条件の業者に依頼することは、こちらの正当な権利です。法的な観点から主張しながら、C工事の業者の切り替を試みました。」(山田) 

これに対して、C工事から外されそうになった指定業者が「早急に最終金額を確定しないと、C工事の前に実施する必要のあるB工事をやらない!」と、仕事をボイコットしてきたのです。解約日が迫る中、プレッシャーを与えて、奪われそうになったC工事を取り戻す作戦です。
何度も交渉を試みますが、指定業者は応じません。仕方なく、こちらの提案の通知書を弁護士から貸し主に送ったことで指定業者は観念します。B工事は指定業者、C工事はこちらで手配した業者と、それぞれの守備範囲を定めることで、大幅な費用の削減に成功しました。
圧倒的に不利な契約で顧客を縛り、指定業者によるあまりに高額な原状回復費を請求する手口に屈することなく、スリーエー・コーポレーションは最終的に2億2,561万円で決着させました。

交渉結果

初回見積
3億4870円
2回目見積
2億9,700万円
合意金額
2億2,561万円
最終金額
2億2,561万円(123,090,000円の削減 / 削減率は35.29%)

お客様の声

株式会社MDI
特建事業本部 部長 布川 隆司 様
当社は建築の知識があり、工事単価はある程度把握しているので、今回の管理会社の見積もりが高額なのはわかっていましたが、どのような方法で高額な原状回復費を減額すればよいのかわからずお手上げでした。しかし、スリーエー・コーポレーションが借地借家法、建築基準法、ビル管法の観点から争点を明確にし、弁護士先生が法的根拠を基に正当な権利を主張していただくことで大幅なコスト減額が実現しました。
この度は誠に感謝しております。また、全国のワークプレイス見直しを実施中です。東京以外の原状回復アドバイザーもお願いします。

削減サポートを行った担当コンサルタント

  • コンサルタント 萩原 大巳

    【査定実績日本No.1 実績600社超のMr.原状回復】
    オフィス、店舗の移転および統廃合計画の責任者として、500社以上の実績がある。現在、大手消費者金融、銀行などの技術嘱託として活躍。プロジェクトマネージャーとして、原状回復の適正査定、AB工事の適正査定協議では600社超の実績があり、査定実績、日本No.1の専門家である。施工不良、敷金、保証金返還トラブル相談など、日々、企業の法務相談に多忙である。IFRS資産除去債務、環境債務の処理方法等について大手監査法人の主催にて講演を行っている。

  • コンサルタント 山田 貴人

    1,000坪以上のスーパーグレードビルから数坪の小規模オフィス、店舗まで幅広いジャンルの原状回復協議アドバイザーを担当し、数多くの実績を生み出している。「スピード感とクライアントの満足以上」をモットーとし活動中。