撮影スタジオオフィスの退去時に 1710万円の原状回復義務が発生!
株式会社コスパクリエーション

株式会社コスパクリエーション

289.72 44.17%
B工事査定 原状回復 敷金返還 資産除去債務
B工事査定 原状回復 敷金返還 資産除去債務

退去時に高額の見積が届く

EC事業者向け通販専門卸サイト「通販素材.com」の運営を行っている株式会社コスパクリエーションは、ホームインテリア関連商材の企画・開発も手掛けています。それらの商品を撮影するスタジオ兼オフィス(1フロア、289.72坪)を構えていましたが、コスト削減の為、撮影スタジオを本社内に併設するために解約すことになりました。
 賃貸人にオフィスの解約通知を提出したところ、後日、ビルのオーナーから一任されているPMを担当する管理会社より見積が届きます。それをみた株式会社コスパクリエーションの担当者は驚愕し、困惑しました。 
「見積の金額は1710万円、思ったより高額でした。しかも、いくつもの修繕項目と金額が列挙されていましたが、それが本当に必要で、妥当な金額なのか、全く判断がつきませんでした。費用を抑えたいが、どのように金額交渉をすればいいのか……」(担当者)
 そこで、本社移転の際にお世話になった社外の不動産に詳しいプロジェクトマネージャーに相談を持ち掛けます。そして、原状回復のコンサルタントを行う株式会社スリーエー・コーポレーションの存在を知り、交渉の依頼をすることになったのです。

物件データ

物件名
Aビル(東京都新宿区)
賃貸人
Aビル株式会社
PM管理会社
K建物総合管理株式会社
BM指定業者
K建物総合管理株式会社
用途
2F
面積
957.77㎡/289.72坪
解約日
令和2年5月31日
ビルの竣工
1987年

減額されるが、さらなる交渉を試みる

本件のプロジェクトリーダーを任された株式会社スリーエー・コーポレーションの山田貴人は、さっそくクライアントのもとを訪れ、賃貸借契約書等や、管理会社から送られてきた見積を確認しながら、問題点を抽出していきました。
「まず、賃貸借契約書内の原状回復の項目には『賃借人は本貸室内に設置した間仕切り、その他の諸造造作設備等を撤去し、破損個所があるときは本貸室を原状に復して賃貸人に明け渡す』とのみ記載されており、具体的な工事内容が不明瞭でした」(山田)
 にもかかわらず、送られてきた見積の明細には、床の新規貼替、壁・天井の全面塗装、新規ブラインド交換、空調設備の薬品洗浄など、契約書には記載されていない工事内容が含まれていました。
 早速、そこに論点を絞って交渉したところ、管理会社からすぐに1350万円に減額された見積が送られてきたのです。
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査定見積を送り返し、大幅な減額

管理会社からの早々の減額には、「さっさと片を付けたい」という思いが透けて見えました。プロジェクトリーダーの山田は、その見積に冷静に目を通して、まだ納得できる内容と金額ではないと一蹴します。
「新たな見積にも、新規ブラインド交換、空調設備の薬品洗浄費用など、こちらが支払うべきではないと考えられる項目がありました。今回の原状回復はテナントが所有する造作、諸設備を撤去し、特別損耗を修繕修復し、クリーニングのみで良いと考えます。その際の修繕金額も、妥当とは感じられませんでした」(山田)
 そこで必要がないと判断した項目の削除と、こちらで査定し直した見積金額を通知書に記載し、管理会社に提出しました。その結果、全面的にこちらの要望に応じる形で、修正を加えた見積が届きます。最終的に954万5455円まで削減することに成功しました。
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交渉結果

初回見積
1,710万円
二回目見積
1,350万円
最終金額
954万5455円(755万4,545円の削減 / 削減率は44.17%)

お客様の声

株式会社コスパクリエーション
神田 麻実子 様
株式会社スリーエー・コーポレーションに依頼してから現地調査、助言者として協議に参加していただきビル側との面談、金額合意まで短期間で対応していただき、大変感謝しております。また、ここまで大幅に金額を減額していただき大変驚いております。
 賃貸借契約書に書かれていない工事を賃借人は費用負担しなくて良いという、説得力のある問題を見つけてくださったおかげで、時間の無い中でも筋の通った主張をし、納得のいく金額まで削減してくださいました。