こちらの記事は、自社が取材され「トラベルビジョン」に掲載されました。
出典元:旅行会社向けのWeb記事「トラベルビジョン」
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旅行・観光業界だけでなく世界全体が甚大な影響を受けているコロナ禍。リモートワークの浸透や人員削減などでこれまでの面積のオフィスが不要となり、多くの企業がオフィスの統廃合や移転の必要に迫られている。そしてその検討の際に直面するのが原状回復などの高額な費用。知識がないから仕方がないと「言い値」を受け入れたり自分たちで調べて交渉するのがほとんどだと思うが、ちょっと待ってほしい。本稿で紹介するある企業に依頼するだけで、ノーリスクで数十%もの減額が実現する可能性がある。

業界を先導するパイオニア

その企業の名は「株式会社スリーエー・コーポレーション」。2004年に創業してから16年間、オフィスからテナントが退去する際のコンサルティングを中核事業としてきた会社だ。同社執行役員の堀田猛氏によると、もともとはオフィスビルの開発計画から開業にまで関わる“ビルを作る側”の企業だったが、「入居時はイケイケでも退去時には揉める」会社が多かったことから、それに関わる事業を分社する形で設立された。

16年前に同様の事業を提供する会社はなく、また現在でも直接競合する数社はいずれもスリーエー出身者の立ち上げた会社で、経験や実績、技術力、法的知識などの面で他を圧倒しており、むしろそれらの企業から協力要請が届くことも少なくない。つまり文字通りこの業界のパイオニアかつトップランナーなのだといえ、5年前には一般社団法人RCAA協会(原状回復・B工事アドバイザリー)も立ち上げた。

現在は、コロナ禍の需要増を受けて日本全国から多くの依頼が飛び込んできているところで、旅行会社や外資系航空会社も増加中。これまでの取引先にはサイバーエージェントやベネッセコーポレーションなどの大手企業から、旅行業界と関わるところでもJTB印刷などが名を連ねている。

成果報酬型で安心感、平均削減額は驚異の38.97%

スリーエーの強みは、ずばり実績に裏打ちされたコスト削減力だ。これまでに延べ3500件超の案件を扱い、当初見積もり額から38.97%の減額を達成している。

そして、報酬もコンサルティングの結果として引き下げられた額に事前に合意された料率を掛けて計算され、減額が実現できなければ報酬も発生しない成果報酬型を取っている点もメリットと言える。料率は最大でも50%なので、例えばビル側からの最初の見積もりが1000万円であったとして、平均値である約40%の減額に成功した場合、少なくとも200万円以上のコストを削減できることになる。

また、16年以上の歴史で培った社内の経験や知識に加えて、法的な側面でも複数の専門弁護士と契約。交渉を円滑かつ効率的に進められるようにしている。

そもそも減額の仕組みは?

減額交渉の余地があるということは、それだけビル側からの提示額が割高だということになる。堀田氏によるとこの理由は様々だが、必ずしも悪意や恣意が根底にあるわけではないという。最大のポイントは原状回復なのだが、必要な工事の範囲の認識が間違っていることも多い。

前提となる知識として、ビルに関わる工事にはA、B、Cの3つの区分があり、それぞれの区分について下表の通りビル側とテナントのどちらが費用を負担し工事業者を指定するのかが定められているのだが、原状回復はこのうち「B工事」に該当。B工事では、ビル側が指定した業者が工事をするが費用負担はテナントとなり、従って退去時にはビル側からテナントへ費用の見積もりが提示されるところから始まる。

費用負担 工事業者指定
A工事 ビル ビル
B工事 テナント ビル
C工事 テナント テナント

そしてこの原状回復の減額交渉では、例えば天井を「塗り替え」るのか「張り替え」るのかといった契約上の条項や、あるいはブラインドなどの備品が入居した時に新品であったかなど原状をどう定義するか、といった部分が焦点となる。さらに、日中にもできるはずの作業がすべて夜間にまとめられることで割高になったり、本来はビル側が負担するべき階段など共用部分の工事まで見積もりに入ってくることもあり、専門的知見を持った目での精査が欠かせないのだ。

一例として、天井を張り替えるとなるとスピーカーやスプリンクラーなどの設備をすべて下ろす必要があり、費用が高額になる。例えばサイバーエージェントの事例では、1億2800万円の当初見積もりに対して社内での交渉により1億680万円まで切り下げたものの、スリーエーが入りこうした部分を見直したことで5380万円にまで圧縮できたという。「餅は餅屋」の格言を見事に体現して見せたと言えるだろう。

問い合わせは早めが吉、注意点も

スリーエーは、先述の通り成果報酬モデルを取っており、依頼後3日から5日の間に提示する簡易査定までは無料であるため不利益が発生することはなく、移転を考える際に問い合わせをしない理由はない。

ただし注意点はあって、まず簡易査定の段階でビル側の見積もりが適正な額である場合、減額の余地がないので依頼を受けることはできない。

また、もうひとつ見落とされがちなポイントとして、新オフィスへの入居時にも「B工事」は発生するためそこにも減額の可能性があり、さらに移転先の選定時に賃貸借契約上で気を付けておくと次の移転時に負担を軽減できる要点もある。このため、スリーエーが持つ知識や助言力を最大限有効に活用するためには、移転先の検討段階などなるべく早いタイミングで連絡してみることが重要となる。