まずは店舗移転の流れを知ろう!

ここでは、店舗(飲食店)の移転にまつわる、さまざまな疑問を解決していきます。第1回は「店舗の退去から出店、まず誰に相談する?」です。
まず、飲食店が店舗を移転する理由としては、「今のお店が手狭になったので、広いところに移りたい」「立地が悪いので、集客できる場所に移転したい」「現在の業態が不調なので、業態を一新したい」などがあげられると思います。いずれの理由にしても、店舗を移転するとなると、大まかに次のような流れがあり、各段階で専門の業者とのかかわりが必要になることを知っておきましょう。

店舗移転の流れ ※カッコ内は関係する専門業者など

1. 「お店を閉店する」(賃貸人・管理会社・行政関係)
2. 「店舗を原状回復する」(賃貸人・管理会社・工事業者)
3. 「新しい店舗物件をみつける」(仲介業者)
4. 「引っ越しをする」(引っ越し業者)
5. 「店舗の内装を作る」(デザイン設計会社・工事業者・賃貸人・管理会社・内装監理会社)
6. 「お店を開店する」(行政関係)

多少前後したり、同時に進めたりすることはありますが、基本はこのような流れで移転を進めていきます。ここからもわかるように、店舗移転とは、一度お店を閉店して、新しくお店を開店することです。各段階で費用がかかりますし、それぞれの専門業者への依頼や交渉も必要になります。

店舗移転に関係する業者の特徴を知ろう!

店舗移転の各工程にかかわる専門業者、それぞれの役割や特徴を知っておくことで、誰に何を頼めばよいかや、どこで交渉を有利に進め、誰が親身に味方になってくれるかが見えてきます。

仲介業者

オーナーから物件を預かり、店舗として貸し出すのが仲介業者の仕事。基本的には、オーナーとの関係性で成り立っている。オーナーの代理人として、賃料の交渉はできるが、最終的にはオーナー側の立場で判断する。

工事業者(原状回復)

店舗をスケルトンの状態にするなどの原状回復の工事をする業者。オーナーや仲介業者が指定した業者が行うことが多い。店舗の退去が決まると、原状回復費の見積もりを出してくる。価格交渉はできるが、項目が多岐にわたり、専門的なため、交渉が難しい。

引越し業者

古い店舗から新しい店舗に機材や什器を運ぶ業者。店舗移転に対応する専門的な知識を持った業者や、親身に柔軟に対応してくれる業者もある。引っ越しに際して、複数の業者から見積もりをとるなど、金額の交渉は優位にしやすい。

デザイン設計会社

新しい店舗の外観や内装のイメージを考えて、工事業者と連携して作ってくれる業者。依頼主として様々な面から相談ができ、新店舗のイメージを一緒に決めていってくれるパートナーとなる。金額の交渉は比較的しやすい。

行政関係

店舗の閉店時には、税務署や警察署に廃業届、保健所に廃業届と食品営業許可書の返還が必要になる。開店時には、税務署、保健所、警察署に、営業許可を受けるために届け出をする必要がある。

店舗移転をまとめて引き受けるコンサルタント会社もある

それぞれの業者に依頼したり、相談をしたり、金額交渉をしたりするのは、大変な時間と労力を伴います。
そこで登場するのが、店舗移転にかかわることをまとめてお願いできる、コンサルタント会社です。オフィス移転に詳しいプロジェクトマネージャーなどを派遣し、物件の仲介、新店舗のデザイン設計、WEBの立ち上げなど、複数分野まとめて総合的に手掛ける会社もあります。コンサルタントであれば、店舗移転全体を通した一貫した視点は持ち、新しいお店のコンセプトやブランドイメージまで親身に考えて、共有してくれるケースもあります。
ただし、コンサルタント会社は、独自の強みや個性がある一方で、苦手な分野もあり、店舗移転にまつわるすべてを引き受けられる会社は、そうそうありません。特に、コンサルタント会社が苦手なのが交渉の分野です。退去時の原状回復費の交渉や、オーナーや仲介業者との家賃交渉など、お互いに持ちつ持たれつの関係性にあるため、代理人として強い姿勢で交渉することはなかなかできないのが現状です。

最もトラブルが発生しやすいのが「原状回復費交渉」

店舗移転で発生する業者との交渉の中で、もっとも難易度が高く、トラブルが多いのが、店舗退去時の原状回復費の交渉です。店舗退去時、借り主は、お店を借りたときの最初の状態(スケルトン)に戻す必要があります。その際の費用は、店舗の入居時に支払った敷金を使うのが一般的です。
ただし、ここに落とし穴があります。敷金がいくらか戻って来ることを期待していたら、敷金だけでは足りないと、多額の原状回復費を請求されることがよくあるのです。突然、数百万円の追加費用を請求されることもよくあります。退去まで時間がない心理的なプレッシャーから、諦めて支払ってしまう人も少なくありません。

「敷金を少しでも取り戻したい」のが本音

しかし今後、移転先で店舗を借りる家賃や保証金(敷金)などが必要で、店舗のデザイン設計や広告、運転資金にもお金が必要です。そんな状況の中で、原状回復費で多額の費用を支払うとなったら、たまったものではありません。むしろ、既に支払っている敷金のうち、少しでも取り戻したいというのが本音だと思います。
なぜ、このような「原状回復費」のトラブルが起こりやすいかというと、建築、電気、空調、防災、その他設備、通信ネットワークなど、関係する分野が多岐にわたり、たとえ不動産や建築にくわしい人でも、すべての分野に精通している人はなかなかいないためです。つまり、扱う分野が広く複雑なため、ひとつひとつの適正価格がわかりにくく、金額の値下げ交渉が非常に難しいのです。

相談するなら、「原状回復費交渉」ができるコンサルタント

そこで頼れる存在として浮上するのが、原状回復費交渉のプロである、株式会社スリーエー・コーポレーションです。これまで1000件を超える、ありとあらゆる原状回復費交渉を手掛けてきた、スペシャリスト集団です。限られた時間の中で、難易度の高い交渉を幾つも行ってきた実績があります。
しかも、「スリーエー・コーポレーションは、店舗設計や入居退去(開業・閉店)の専門家も要しており、店舗出店にかかわる仲介業者等との各種交渉、新店舗のコンセプトづくり、成功へのアドバイス、新しい店舗のデザイン設計に至るまで、一貫して依頼主に寄り添いながら店舗移転を進めていくことが可能です。
店舗移転を考えたら、まず相談するべきは、原状回復費交渉ができるコンサルタント「スリーエー・コーポレーション」です。交渉のプロとして、オフィス移転にかかる費用を抑えつつ、さらに、専門家集団によるサポートで新店舗を成功へ導いていきます。

次回は「第2回 店舗の出店から退去、なぜこんなに費用がかかる?」を紹介していきます。

スリーエーコーポレーションより

商業施設コンサルタント 堀田 猛
店舗・商業施設の開業や閉店にはものすごい労力と費用がかかります。
特に外食産業(飲食業)では人・物・金・時間を動かす力量が必要であり、開業前に企画・調査・計画・作戦・準備・判断をしっかりしておくことが成功につながります。それには様々な情報を自ら取得し自ら勉強をすることが大切です。そして経験豊富な専門家から的確なアドバイスを受けることが成功への架け橋になるのです。