TRIVIA 02

原状回復費用の値下げ交渉は、慎重に!

原状回復費用の値下げ交渉は、慎重に!

オフィスの原状回復の相場や単価を簡単査定するには、「坪単価×オフィス/店舗の面積」で算出できますが、住居目的の賃貸のように消費者契約法で守られていない為、事業目的の賃貸については原状回復義務が広くなります。

安易に、原状回復費を値下げ交渉してしまうと、本来回復しなければならない工事についても、コスト削減してしまい、最終的に、コスト削減してしまった部分の原状回復を行うこととなり、当初の見積りより増えてしまう場合もあるので、値下げ交渉については、慎重に行うのが良いでしょう。

ここでは、原状回復の値下げ交渉で気を付けておくべきことを紹介します。

<原状回復費の値下げ交渉3つのポイント>

第三者の適性判断
見積書の再確認
入居時の契約と入居後のビルオーナーとの関係性が大切

①第三者の適性判断

オフィスや店舗などの原状回復費用について、その見積りから合意までの交渉は、ビルオーナーとその指定する業者、そして賃借人で進められます。
そもそも、ビルオーナー側も、原状回復における知識が豊富ではない場合が多い為、専門知識をもっているのは、工事を行う指定業者だけのケースがあります。

とはいえ、その指定業者を賃借人が、指名することは出来ないので、見積書を作成する指定業者としては、「高いから安くしてくれ」と伝えたところで、競合による価格競争もないのに値引交渉に応じる必要性を感じない為、賃借人側の期待するような大幅な値下げは難しいと言えます。

以上のことから、原状回復の値下げ交渉を行うには、賃借人に対しての第三者的な適正判断ができる人材の存在が必要です。

専門知識が豊富な第三者(賃借人の中に、そういった知識の豊富な方)がいれば、請求された見積書が適正なのかを判断することができます。
その上で、ビルオーナー及び指定業者と交渉しましょう。

誤った見積りでビルオーナーとの交渉が決裂すると、時間だけが過ぎ、退去日の原状回復工事のリミットがタイトになってしまうことで、結果的に余計に費用がかかってしまうこともあります。

また、場合によっては、法廷で争うこともありますので、値下げ交渉は慎重に行う必要があるのです。

②見積書の再確認

TRIVIA 1 でもご説明した通り、オフィスや店舗の原状回復費の見積りを理解するには、専門知識が必要となりますが、値下げ交渉を行う前に最低限以下の項目は、事前チェックしてみましょう。

・賃貸借契約書をよく見直し、特約に記載していることなどを確認する。
・不明確なものは、ビルオーナーもしくは、指定業者に質問する。
・不必要な工事や自然損耗範囲まで、原状回復の請求がされていないか?

・人件費等、高すぎないか?

専門的なことをビル―オーナーに聞きにくい場合は、第三者に相談しましょう。

③入居時の契約と入居後のビルオーナーとの関係性が大切

オフィスや店舗などの原状回復と住居目的の賃貸における原状回復とは同じ条件ではありません。

なぜなら、住居目的の賃貸の場合は、消費者契約法という法律が成立しているからです。
消費者契約法は平成12年5月12月に消費者と業者との力関係が不平等であるということから作られた法律です。

ここでは詳しくお話しませんが、事業目的のオフィスや店舗などの原状回復の場合、住居目的の一般的賃貸と違い、その賃貸物件への人の出入りなども多いため、通常損耗や経年劣化の予測が立たず、原状回復の対象となる場合が多いです。

よって、入居時における契約においては、しっかりとチェックが必要です。その物件ごとに、特約があったり、最初から損耗されている部分などは、十分確認しておく必要があります。

また、入居後においては、社員の皆さんにも日々丁寧な利用を心がけるように努めていただくよう、日頃の気遣いを大切にしておくことが、値引き交渉をせずとも無駄な費用がかからず、スムーズな退去ができる秘訣です。

・賃料を滞納することなくしっかり払う。
・ビルオーナーとの友好な関係性。
・賃貸物件を大切に使うこと。

ADVICE
ON ONE POINT

ワンポイントアドバイス

原状回復費用をむやみに値下げ交渉をすると、逆効果の場合もありますので、値下げ交渉は慎重に行うのがよいでしょう。そして、普段からビルオーナーと友好な関係をもっていると、交渉もしやすい場合があります。また、余計な原状回復費が発生しないよう、日頃から、物件を大切に利用していただくことがとても大切です。
第三者的な判断が必要な場合は、弊社なら無料相談を行っていますので、お気軽にご連絡ください。