B工事・C工事費用と天井補修工事を926万円コスト削減！（46%）
堀田猛
B工事・C工事のあまりに杓子定規なビル管理対応に困惑、そして追加分原状回復金額935万円を209万円にした神業とは？
【契約要項】
| 賃貸人 | 株式会社A社 |
| 管理会社 | C株式会社 |
| 指定業者 | Kビルテクノ株式会社 |
| 賃借人 | 株式会社ミック・ジャパン |
| 建物名称 | 御堂筋本町Aビル |
| 所在地 | 大阪市中央区 |
| 賃借面積 | 549.49㎡ 約166坪 |
【賃借人クライアント】
株式会社ミック・ジャパン
ご担当者様 株式会社ミック・ジャパン 岡田 直人 様
【実績数値】（総額表示）
| スタート金額 | 1,080万円 |
| C工事分割後B工事 | 65万円 |
| C工事分割後C工事 | 815万円 |
| 決定額合計 | 880万円 |
| 削減額① | 200万円 |
（千円単位四捨五入）
【天井補修工事】（総額表示）
| ビル指定業者1回目 | 935万円 |
| ビル指定業者2回目 | 491万円 |
| テナント推薦業者 （決定業者） ※ビル指定業者を外しテナント側業者で施工 | 209万円 |
| 削減額② | 726万円 |
| 成果物合計(削減額①＋②) | 926万円（200万円＋726万円） |
| 削減率合計 | 46％ |
（千円単位四捨五入）
岡田直人様からのコメント
原状回復に天井の追加改修工事なんてあるのか?
退去にあたりオフィスの原状回復見積りが届き、賃貸人側ビル管理と協議を開始したのですが、ビル管理会社の担当者があまりにも杓子定規な対応で融通が利かず、会話にならない状況でした。
そこで、原状回復コンサルを行っている一般社団法人RCAA協会会員の株式会社スリーエー・コーポレーションに「原状回復適正査定」を依頼しました。建築や不動産に詳しいプロフェッショナルに、アドバイザーとして協議に参加していただきました。やはりプロの助言で原状回復の協議が進むようになり、高額な指定業者はビル設備のみB工事として依頼し、その他はテナント推薦業者でC工事として分離しローコストに成功しました。アドバイザーはそのC工事業者の監理監修として、ビル側対応・B工事対応・工程調整・近隣対策指導を行いスムーズに進んでいました。
ところが壁面を撤去したところ、入居時の施工会社が天井金物（Ｔバー）に穴をあけて固定していたことと、防煙垂れ壁を撤去していたことが判明しました。
これは指定業者もビル管理も気が付かなかったことであり、追加工事として見積もりをとったところ、990万円より935万円に値引きしてもまだ高額でしかも7月初旬までの工程。ほかのビル側推薦業者とテナント側推薦業者で見積もったところ、ビル側は429万円、テナント側（C工事）は209万円と大きく差が開きました。やはり低コストで工期も早く、しかも信頼できる業者なので2,090,000円で発注し、問題なく完了しました。
しかし、指定業者は935万円、テナント側業者209万円の差額は何でしょう。
原状に復旧する事が原状回復です。マニュアル通りにしかやらない指定業者、そこまで徹底し管理して天井の原状回復改修の追加工事、法理では原則、原状回復の追加工事は裁判でもほとんど認められていません。何のための管理会社、指定業者なのか理解できません。「管理責任」をアドバイザーに指摘され、テナント推薦業者で原状に復旧するために必要な工事のみの金額が209万円で問題もなく終了です。(原状回復適正査定で「ミエル化」することにより、貸主側にも相応な工事負担を求める)
このことを教訓にビル側指定業者など、とくに工事項目と金額に関しては信用できないと思いました。 やはり工事や賃貸借に関するプロフェッショナルに相談することで、見えないものを「ミエル化」したことで、エビデンスの力は本当に絶大だと実感しました。
その後、堀田さんを通しミック・ジャパンとRCAA協会と3ACとの絆は深まりました。現在は協会会員でパートナーになり、RCAA協会と3ACのマガジンメールで「ミックの森」をご紹介頂きました。
削減サポートを行ったコンサルタント
コンサルタント 堀田 猛
【店舗展開の内側も外側も商業施設のエキスパート】
商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、資産区分（工事区分）の策定のエキスパート。
現在は、原状回復・B工事適正査定員としてコンサルチームの統括リーダーを勤める。業界ではサイバーエージェントグループの原状回復、B工事査定実績は知る人ぞ知る実績である。
