オフィスや店舗の原状回復の「原状」と「範囲」とは？
萩原大巳
原状回復・B工事知ってトクするコラム
オフィスや店舗の原状回復における範囲については、賃貸借契約書に原状回復特約として記載されています。
これを入居する際も、退去する際も、十分に理解しておかないと、ビルオーナーと揉める原因になるので、しっかり確認しておきましょう。
ここでは、オフィスや店舗による原状回復の範囲について簡単に説明します。
基本的に原状回復義務は「賃貸契約締結時の原状に回復する」
オフィスや店舗の原状回復義務は、基本的に「契約締結時の原状に回復する」ことですので、「原状復帰」、「原状復旧」、「原状回復」も同じ意味です。コンクリート打ちっぱなし状態のスケルトン貸しで入居したのであれば、退去時に物件をスケルトン状態に戻して、明け渡す必要があります。
ただし、増設した設備に関して、環境的に良いなどの理由から「撤去せずにそのまま残したほうがよい」とビルオーナーが判断した場合は、そのまま残すというケースもあります。少しでもコストを削減したい場合は、是非、ビルオーナーと相談してみてください。
BEFORE(退去前)
AFTER（スケルトンで退去）
原状回復特約で工事内容の明文化により、特約は有効となる
居住目的の賃貸と違い、オフィスや店舗の原状回復義務は、原状回復特約という原状回復義務が課せられます。
一般的な居住目的の賃貸の場合、原状回復義務に対し、賃貸人と賃借人の間で敷金や保証金の返還などを巡ってトラブルが相次いだため、国土交通省により「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が作成されました。居住目的の賃貸住宅においては、このガイドラインや消費者契約法が適応されることにより、経年劣化による通常損耗は原状回復義務にあたらないという考えとなっています。
一方、オフィスや店舗などの原状回復の場合は入居後の物件に対し、不特定多数の人の出入りがあることやビルオーナー側が予め想定できない損耗を引き起こす可能性があるため、原状回復特約として、クロス、床板、照明器具や天井張替えなどを設けることがあるのです。
つまり、通常損耗の範囲が、居住目的の賃貸とはまったく異なることを理解しておく必要があります。
オフィスや店舗における通常損耗を法的見解すると
そもそも、「通常損耗」とは、何なのか？ 通常損耗とは、オフィスや店舗として利用している物件を普通に使っている際に発生する傷みのことです。故意的な過失ではなく「損耗した状態」を指します。
（ちなみに経年劣化という言葉がありますが、これは年月を通して自然劣化することを指します。）
では、オフィスや店舗による通常損耗の範囲は、どうやって見極めるのでしょうか？
それは、入居時の賃貸借契約書に記載されている原状回復特約に記載されているのです。
契約内容によっては、「通常損耗に関わりなく床、壁を新規に貼り替え、天井の損傷を復旧の上パウダー塗装を施す」と明文化して、尚且つ借主に理解させた証を残しています。（改正民法第621条賃借人の原状回復義務）この場合は、賃貸借契約書、原状回復特約が法務根拠となり、通常損耗を貸主に負担させることは有効となります。
しかし、原状回復義務はあくまでも「入居当時の原状に回復する」ことですので、退去時の原状回復において、むやみに設備や機能面においてのグレードアップ要求には従う必要はありません。
原状回復特約における通常損耗においては、以下の３つに気をつけましょう。
オフィスや店舗における通常損耗の３つのポイント
- 入居時の賃貸借契約書、原状回復特約をよく確認して理解すること
- 入居時に定めた原状をしっかり確認し証（エビデンス）を残すこと
- 賃貸借契約書などの内容を宅建士や建築士など原状回復に詳しい専門家に相談する事こと
ADVICE ON ONE POINT
改正民法第621条は、オフィスや店舗の原状回復の定義範囲、工事項目について、詳しく明文化しております。契約締結時の賃貸借契約書、原状回復特約で内容を把握しましょう。また原状を確定した図書を証（エビデンス）として残しましょう。専門用語が多いため原状回復・B工事アドバイザーに相談することをお勧めします。
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