弊社へお寄せいただくよくあるご質問をまとめました。
こちらに記載のないご質問はお電話、またはメールにてお問い合わせ下さい。

原状回復の内容や費用・金額について

原状回復費用の相場はありますか?

世界情勢や環境、また労働条件などにより工事金額が高騰していますが、数倍になるようなことはまだありません。工事区分・工事範囲や間仕切りの有無により違い、一般的なオフィスの原状回復工事は一坪当たり3万円から30万円などと大きく違ってきます。

賃貸借契約内容と工事条件などをよく確認して査定するとよいです。

原状回復・原状復帰・原状復旧 か 現状回復・現状復帰・原状復旧か

オフィスや店舗の退去の場合は『原状回復』が一般的です。「原状」とはもとからあった状態で「原状回復」は入居する前の状態戻すこと。

「現状」とは今ある状態なので「現状回復」は現在の状態に戻すという賃貸借契約上の解約明け渡し条件とは異なる意味になってしまうことがあります。

オフィス移転する時にかかる費用は?

オフィス移転には様々な費用で大きな金額が発生します。

坪単価ではなかなか表現できませんが、坪当たり30万円から100万円ほどかかります。 ・敷金・礼金、仲介料、退去B工事・C工事、入居B工事・C工事・家具什器購入・電気通信工事・内装監理費・引っ越し代など。

ビル側の指定業者が工事すると言われていますが?

原状回復や入居する時にB工事は「指定業者しかできない」と言われたり書いてある場合でも、工事の金額や項目が適正かどうかを指摘することは可能です。

また競争原理が働かないことはありえませんので、ご相談ください。

減額方法と手数料などについて

ほんとに減額できるのでしょうか。その方法は?

原状回復は賃貸借契約の明け渡し条件。その契約条件しだいで原状回復の範囲や項目がわかります。実際はやらなくても良い工事が含まれている場合や、面積が間違っている場合があります。それを見積もった方に教えてあげることで減額できます。

どうやって進めるの?

ビル側など見積の作成者と面談または連絡を取り、原状回復見積や入居B工事見積の査定結果の詳細を助言者として明確に伝え、その見積の正否を繰り返し話し合います。また賃借人(テナント)様の意思を文書などで伝えて行くことも多いのです。

査定の費用は?

いただいた資料に基づき、どれくらいの工事金額になるかターゲットプライス「目論見」を無料で算出します。次に進め減額になった場合は当初の金額から決定した金額の差額の・・%になりますが難易度によりますので、目論見の作成時にお伝えすることが出来ます。完全成功報酬なので工事金額を超える費用負担がありません。

他社との違いはなんですか?

インターネットWebサイトには多くの「原状回復削減」が掲載されています。

工事会社は自らが工事をしたく、不動産会社は知識の周知、また法律事務所は建築や不動産の専門家ではないのでビル側から提示されたB工事(指定業者)金額を削減することのできる内容ではないことが多いのです。弊社はターゲットプライス「目論見」を提示し金額を明確にします。次に法的根拠、技術的根拠を説明します。

弊社スタッフは数十年の実務経験があり、建築や不動産の各種資格所有者で知識が豊富で弊社にかなう企業は他にはございません。

英語での対応は可能ですか?

多くの外資系企業や海外の日本支社などのオフィス国内移転を手掛けております。

原状回復や入居B工事の英語版Webページや契約関係書類なども英文であり、また英語での通訳対応が可能です。またその他外国語も多少可能な場合もありますので、ご相談ください。

スリーエー・コーポレーションは工事するのですか?

基本的には工事の請け負いはしませんが、交渉中に「このB工事をC工事に変えてもよい」と言われた場合は受けることもあります。また工事業者を紹介することも多くあり、工程・工事期限・安全衛生管理・材料品番・仕上技術などをスリーエー・コーポレーションが工事業者に対して支持指導し監理監修します。またビル側との調整も行い解約明け渡しを行います。

スリーエー・コーポレーションの原状回復査定の対応エリアは?

(株)スリーエー・コーポレーションは、全国どこでも対応可能です。
遠方の場合は、電話・メール・映像をオンラインで通信対応でき、原状回復や入居B工事費用の削減アドバイザリーが可能になります。

サービス対応エリア

北海道
東北地方青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県
関東地方茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
中部地方新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県、岐阜県、静岡県、愛知県
近畿地方三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県
中国地方鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
四国地方徳島県、香川県、愛媛県、高知県
九州地方福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県
沖縄県

メリット・デメリット、その他について

デメリットはありますか?

幣社は、原状回復工事減額交渉の発注実績が3000社以上あり、通常協議では過去の実績の中で賃貸人(オーナ)様との信頼関係を崩すことはありませんでしたので、デメリットに関しては無いと自負しております。

デメリットを回避することも、アドバイザリーの範囲です。

メリットはありますか?

工事金額の削減による、企業負担の軽減。
原状回復費用の削減により、入居工事費用に充てることができる。

日常の業務に加えて引越しの忙しいなかで、原状回復の労力を軽減できます。

「もめる」とかトラブルになることは?

金額が適正ではないことを主張するだけなので、「もめる」や「トラブル」にすることではありません。

しかし相手側があまりにも不当なことを主張する場合は弁護士を起用し、さらには訴訟をした方が良い場合もありますのでその時はご相談いたします。

法律事務所(弁護士)費用がかかる場合は?

法律事務所に依頼した場合の費用は、特別なことがない限り法律事務所費用を差し引いた差額を弊社の査定費用といたしますので、費用比率は変わりません。

ただし訴訟の場合は印紙税など訴訟の経費を法律事務所にお支払いいただきます。

弁護士法第72条「非弁行為」とは?

弁護士法第72条は、当事者間に入り交渉し報酬を得ることを禁じることです。

弊社は、アドバイザリー契約を結び助言者として発言してゆきますので問題ありません。弊社の業務は非弁行為ではないという、東京地裁の判例もあります。

期間・スケジュールについて

発注期限はいつまでと、言われています。

ビル側が「発注期限」と言っている場合は、さばを読んでいることがほとんどです。スリーエー・コーポレーションが専門家として話をしますと実際の発注期限を聞き出すことが出来ますので、早めにお話しさせていただくと良いでしょう。

発注期限までギリギリなのですが。

スリーエー・コーポレーションが本当の発注期限を聞き出して、その期日に向けて見積説明をいたします。

本来の協議期間は1か月から1か月半ほどですが、最短超特急での協議方法もございます。

まだ工事は先なのに「すぐに発注してください」と言われています。

昨今の世界情勢などにより材料不足が生じており、入荷まで2カ月~3か月かかることもあります。

物にもよりますが、その場合は様々な手法がありますのでご相談ください。

移転スケジュールって?

移転や退去を検討し始めたら「賃貸借契約書」の「解約」部分を見て「6か月前の告知により解約できる」のような条文があり解約のできる期間が明記されています。

この場合は解約明渡し日から逆算して6か月前には解約届を提出しなければなりません。

移転スケジュールって?

移転や退去を検討し始めたら「賃貸借契約書」の「解約」部分を見て「6か月前の告知により解約できる」のような条文があり解約のできる期間が明記されています。この場合は解約明渡し日から逆算して6か月前には解約届を提出しなければなりません。

契約が定期建物賃貸借契約の場合は契約の終了日が決まっており、その期日の1年間から6か月前に賃貸人側から契約終了の通知が送られてきます。

工事スケジュールはどれくらい?

100坪のオフィスでは、1か月ほどの工事期間です。工事が始まる2週間から1か月ほど前に金額を決めて発注します。工事が終わってから、1週間から10日ほどかけて完了検査と手直し工事をします。工事完了検査と手直し工事をしてすべてが完了しないと解約明渡しが出来ません。夜間工事や工事時間の制限のある建物により、工事期間が大きく変わります。

スケルトン・通常損耗・居ぬき・工事区分について

スケルトンで借り、スケルトンで返すのですが高額な見積が!

特に店舗の場合、電気・空調換気・給排水・などは撤去しても塞いだり、後処理をしないと危険なのです。また厨房の床は作るときはあまり音がしませんが、壊すときは大きな音と時間がかかります。防災設備は撤去した後は復旧も必要なので意外と高い見積が出てきます。しかしほんとに全ての工事をする必要があるのでしょうか。

専門家であるスリーエー・コーポレーションが見積内容を確認いたします。

通常損耗負担はないのでは?

通常損耗・自然損耗の原状回復負担が法改正され、通常の使用の場合の負担はなくなります。

しかし賃貸借契約書などの特約で明確に合意されていれば有効となってしまいますのでご注意ください。 貴社の場合はどのようになるか、専門業者であるスリーエー・コーポレーションにご相談ください。相談は無料です。

「居抜き」は可能でしょうか。

SDG'sと言われている現在、本来は「居抜き」での入退去が望ましいのです。
しかしながら「居抜き」はあとが大変、次のテナントに奇麗な状態で貸したい、返す時も同じ状態で返してもらいたい、工事区分や資産区分があいまい、とビル側はめんどくさいことを嫌がるのです。

その場合はこちら側(皆様テナント側)から、入居も退去も居抜きの場合の賃貸条件や工事条件を提案することをお勧めします。ご相談ください。

「居抜き」と「一部居抜き」とは?

「居抜き」は全ての内装をそのまま次のテナントが引き継ぐことです。
この場合の原状回復は次のテナントが原状回復義務を承継し行います。(条件による)

「一部居抜き」「部分居抜き」は、一部間仕切りを撤去してその他は残すなど次のテナントが部分的に内装を引き継ぐことです。
この場合の原状回復は次のテナントが原状回復義務を承継し行います。(条件による)

どちらも前のテナントが入居する前の状態に戻すという原状回復工事を行うことが多くあります。(契約書内容による)

B工事って何ですか。工事区分って?

A工事は、ビルを建てたときの状態でありオーナー(賃貸人)工事。C工事は、テナント(賃借人)が入居する時の設計で工事をすること。

B工事は、機器の移設などCの設計によりAの部分を変更や増設・撤去などをすること。または規約によりB工事と指定されていることでビル側の指定業者が行うことがほとんどです。

原状回復はその入居の時と同じですが、すべてを指定業者としていることが多いです。これを明記しているのが工事区分表や原状回復要綱です。

敷金・保証金、相殺について

原状回復の工事期間は家賃は支払うの?

原状回復工事が完了したのを確認してから賃貸借契約上の解約明渡しになるので、工事期間の家賃・賃料は賃貸人(テナント)の負担になります。

ただし、解約明渡しされてから原状回復工事を行うこともまれにあります。

原状回復工事金額が敷金より高いのですが。

敷金や保証金は賃料の不払いなどの債務を保証(担保)する預託金です。また原状回復をしないで退去してしまった場合もこの敷金で補うことがあります。

しかし、原状回復金額=敷金とは限りません。オフィスや店舗の内装造作また工事の環境により工事金額が大きく変わりますので「敷金より高い」というのは、工事金額が高額であることとは結びつかないことがありますので、専門家にご相談ください。

原状回復工事は敷金と相殺(差引き)できるの?

原状回復とは資産の除去や復旧する工事代金であり、預け金である敷金とは勘定科目(費目)が異なります。

ただし賃貸借契約上の記載や願い書・申し入れにより敷金と相殺できることもありますので、まずはビル管理会社や専門家に確認することです。

敷金・保証金はいつ戻ってくるの?

敷金・保証金は以前と違い、昨今では区分けが不明確になってきています。

いずれにしても預け金である預託金は、原状回復を完了させて賃料不払いなどの全ての債務が無くなり、または差引き分が明確になった後から、1か月から3か月後に返還されるのが一般的です。