証券化ビルのオフィスから退去、 原状回復費を半額以下に減額！

証券化された高層ビルとの複雑な交渉

創業してから10年のゲーム開発会社である株式会社Ａ様（以降敬称略、以降Ａ社）は、オンラインゲームを始め、これまで多くのゲームを世に送り出してきました。経営状態も良好で東証一部に上場しており、海外にもオフィスを構えグローバルに事業を展開しています。

これまで新宿駅から徒歩５分の好立地にある高層ビル・Mタワーの２フロアを本社としていましたが、そこからほど近い場所に新しくオープンする商業施設へのオフィス移転を決めました。これまで2フロアに分かれていたオフィスを、１フロアに集約することにしました。

賃借人であるA社が、解約通知を賃貸人に提出したところ、後日、原状回復費の見積もりが届きました。その金額は、8470万円と高額なものでした。

「予測していたよりも、はるかに高い金額で、なんとか下げようと自力で交渉したところ、新たな見積もりが送られてきて5841万円まで下がりました。それでもまだ高いと感じていましたが、これ以上どう交渉をしていいかわからず、本社移転の際のプロジェクトマネジャーに相談したんです。そこで、原状回復適正査定の交渉のプロである株式会社スリーエー・コーポレーションを紹介してもらいました」（担当者）

今回の高層ビル・Mタワーは、証券化されたビルとして有名です。証券会社が保有し、売り出した証券を所有するたくさんの投資家が実質のオーナーです。通常の原状回復費の交渉の相手であるビルの管理会社や工事を行う指定業者だけでなく、さらにオーナーの代行として証券会社もからんでくる複雑な案件です。

物件データ

物件名	新宿Mタワー
賃貸人	株式会社D（証券会社）
賃借人（クライアント）	株式会社A（東証一部ゲーム開発会社）
PM管理会社	株式会社B
BM指定業者	株式会社C
用途	事務所
面積	2フロア（8階、9階）　約2300㎡/約700坪
敷金	1億5620万円
解約日	令和元年10月31日
ビルの竣工	1995年

見積内容を精査し、さらなる減額を目指す

まず、スリーエー・コーポレーションが行ったのは、現場のオフィスを調査すること。5841万円の原状回復費の見積もり内容が、本当に妥当なものであるのかどうかを、4名の専門家を派遣し、5日間かけて徹底的に調べていきました。

本件のプロジェクトマネジャーである山田貴人は「見積もりにあった『システム天井、照明設備を新品交換の費用』については、必要のないアップグレード工事です。さらに、実際には行わない架空の作業項目が記載されており、さらに1000万円以上の削減ができると考えました」と話す。

また、賃借人であるA社が入居後に設置した設備（デスク、パーテーションなど）は、A社の所有になることから、それらを撤去するC工事の解体・弱電工事を、こちらで業者を指定して行うように交渉を進めました。もともとのビルの指定業者をはずして、適正な金額で工事の発注ができることで、およそ737万円の削減が可能です。

「今回のネックとなったのは、こちらの提案に対してのビル側の返答が、とにかく遅いこと。証券会社も交渉に加わっていることもあり、ビルの管理会社とのすり合わせに時間かかっているようでした。1つの提案をすると、1ヵ月近く返答が返って来ないのです」と山田は話す。

交渉の長期化や法廷闘争を避けながら解決に導く

このままでは、Ａ社がオフィスを引き払う前に、原状回復費の交渉が合意に至らない可能性が濃厚になってきました。ビル管理会社や指定業者も、原状回復工事が進められず、次の入居者を入れられません。そうなると、賃借人であるA社が遅延損害金を支払わないといけなくなってしまうのです。

そこで、スリーエー・コーポレーションでは、原状回復費の交渉を進めながら、ビル管理会社がＡ社にいったん敷金を返還する資金返還要求をすることにしました。A社は、敷金1億5620万円を受けとり、次のオフィスに移転。ビル側も、原状回復工事を進められるようになりました。

賃借人のA社が新しいオフィスに移った後も交渉は続き、交渉開始から半年後にようやく決着が見えて来ました。

スリーエー・コーポレーション代表取締役の萩原大巳は「今回のケースは、まだまだ減額できる余地があり、裁判で争えば3000万円を下回る金額にすることも可能だった。ただし、裁判は時間も費用もかかり、減額させた費用を上回ってしまう可能性もある。そこで、クライアントに相談のうえ、弁護士同士の交渉で決着することにした」と話す。

こうして、初回見積8470万円だった原状回復費は、4620万円（削減率54.54％）減額となって、3850万円で合意にとりつけることに成功。交渉のさらなる長期化や法廷闘争による泥沼を避け、双方の落としどころを見つけ、解決に導きました。

交渉結果

※全て総額表示となります。

初回見積	8470万円
2回目見積	5841万円
合意金額	3850万円
最終金額	3850万円（4620万円の削減 / 削減率は54.54%）

お客様の声

株式会社スリーエー・コーポレーションに依頼してから現地調査、助言者として協議に参加していただきました。ビル側との面談、金額合意に導いたいただき、大変感謝しております。

ビルのグレードアップに伴う工事費用や賃貸借契約書に書かれていない工事を賃借人は費用負担する必要はないという問題を見つけてくださったおかげで、明渡し以降も、納得のいく金額まで長期に渡り真摯に協議してくださいました。今後オフィス移転をする際にはご連絡させていただきます。この度は本当にありがとうございました。

株式会社A　担当者 様

削減サポートを行った担当コンサルタント

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