オフィス原状回復見積約789万円|「夜間工事なんて聞いていない」と困惑した適正査定事例

事例概要

項目	内容
クライアント	A社
所在地	神奈川県横浜市
建物用途	オフィスビル
契約面積	約78坪
当初見積額	約789万円
最終合意額	約500万円
最終合意額の当初見積比	約63.4％
3ACのサポート内容	施工条件・数量・単価などの適正査定、査定結果に基づくアドバイスとサポート

※企業名、施設名および関係会社名は匿名化しています。金額はすべて税込です。「約」を付した金額・面積・坪単価は概算表示です。本事例は個別案件の結果であり、同様の費用見直しや合意額を保証するものではありません。

神奈川県横浜市の約78坪のオフィスで、原状回復工事の当初見積約789万円に対し、関係者の協議を経て約500万円で合意した事例をご紹介します。当初見積との差額は約289万円、最終合意額の当初見積比は約63.4％でした。

本件の確認ポイントは、見積書に明示されていなかった「夜間施工」という前提です。株式会社スリーエー・コーポレーション（3AC）が確認したところ、各工事項目が夜間施工を前提とした料金で計上されていました。

3ACは、施工条件に加えて工事項目の数量・単価などを技術・積算面から適正査定し、関係者が見積内容を検討するための判断材料を整理しました。

この記事では、今回確認した内容と、原状回復見積を検討する際のポイントを紹介します。

789万円の原状回復見積について相談

A社の担当者からは、「ビル側から出てきた原状回復工事見積が高額で困っている」との相談がありました。

A社はオフィス退去にあたり、約789万円の原状回復見積を受け取っていました。原状回復工事の費用は、工事範囲や使用する材料・仕様、施工条件などによって変わるため、見積書を受け取っても、提示された金額がどのような条件を前提に算出されたものなのか、内訳だけでは判断しにくい場合があります。

そこで3ACは、見積書の内容や施工条件を確認し、金額の算定根拠を精査しました。

原状回復見積に明示されていなかった「夜間施工」という前提

3ACが見積書を精査し、ビル側に施工条件を確認したところ、床・壁・天井や設備関連などの各工事項目が、夜間施工を前提とした料金で計上されていることが分かりました。

しかし、見積書には、各工事項目の金額に夜間施工の料金が含まれていることが明示されていませんでした。A社は、見積書を見るだけでは、その算定条件を把握できない状態でした。

夜間施工では、作業時間帯や管理体制などの条件が日中施工と異なり、費用が高くなる場合があります。夜間の料金が各項目の単価に含まれていると、総額や内訳を読むだけでは、その影響を見分けにくくなります。

本件では、A社が入居時に交付を受けた館内規則に、原状回復工事を夜間施工とする旨の記載がありませんでした。また、A社からは、その施工条件について入居時に説明を受けていなかったとの申告がありました。

そこで、見積額の前提となる施工条件と、入居時に交付された資料の記載を整理しました。

なお、館内規則に記載がないことだけで、費用負担の有無が決まるわけではありません。施工条件の事実確認と、契約上の費用負担に関する判断は分けて考える必要があります。

3ACが行った適正査定とアドバイス

今回、3ACは日中施工を前提とした再査定を行うとともに、工事項目ごとの数量・単価なども確認しました。

適正査定では、単に金額の高低を判断するのではなく、どの工事に、どのような条件で費用が計上されているかを整理します。

3ACは、各工事項目について提示された金額と査定結果を比較し、数量の根拠など、再確認が必要な点を整理しました。一方で、提示された金額をそのまま据え置いた項目もあり、見積内容のすべてを変更したわけではありません。

このように、項目ごとの内容を確認することで、説明や再確認が必要な点を具体的に整理できます。今回の査定も、夜間施工の条件だけを切り離して検討したものではなく、見積全体を技術・積算面から確認したものです。

3ACは、査定結果をまとめ、ビル側の担当者に説明しました。査定資料は、関係者が見積内容を検討するための判断材料となります。

3ACは適正査定に加え、その結果に基づくアドバイスとサポートを提供します。契約上の費用負担など、法律上の判断が必要な場合は、原状回復に詳しい弁護士をご紹介します。

原状回復費用は789万円から500万円で最終合意

3ACが整理した査定結果を判断材料として、その後、A社とビル側の間で協議が行われました。最終的に、原状回復工事費は約500万円で合意しました。当初見積との差額は約289万円、最終合意額の当初見積比は約63.4％です。

原状回復見積と最終合意額の比較

項目	当初見積	最終合意
工事費	約789万円	約500万円
坪単価	約10.1万円／坪	約6.4万円／坪

当初見積との差額：約289万円
最終合意額の当初見積比：約63.4％

※金額はすべて税込の概算です。端数処理の関係で、比率の計算結果が一致しない場合があります。
※当初見積との差額は、原状回復工事費のみを比較したものです。当社のコンサルティング報酬を考慮した実質的な負担差額を示すものではありません。
査定では施工条件に加え、数量・単価なども確認しています。そのため、当初見積と最終合意額の差額すべてを、夜間施工の条件変更だけによるものとして示しているわけではありません。

原状回復見積は施工条件と算定根拠まで確認する

原状回復工事の見積を受け取った際、総額や坪単価は比較しやすい指標です。ただし、金額が同程度でも、含まれる工事や施工条件が同じとは限りません。

見積内容を検討する際は、次の点も合わせて確認しましょう。

施工時間帯と割増費用の対象を確認する

夜間施工などを前提としている場合は、対象となる工事や費用がどこに反映されているかを確認します。夜間の料金が各工事の単価に含まれている場合もあるため、算定条件が分からないときは、ビル側や見積作成業者に確認しましょう。

工事範囲と数量の根拠を照合する

工事面積や設備の台数などは、図面や工事範囲を示す資料と照合します。数字だけで判断せず、どの範囲が見積に計上されているのかを確認することが大切です。

単価は材料や施工内容と合わせて確認する

同じ工事名称でも、材料の仕様や下地処理、撤去・処分の有無などによって費用は変わります。他の見積と比較する場合は、工事名称だけでなく、仕様と施工条件をそろえて確認します。

資料の交付時期と説明の経緯を整理する

契約書や館内規則は、いつ交付された資料なのかを確認します。資料間で条件が異なる場合は、変更内容や説明の経緯を整理し、追加で確認が必要な点を把握します。

オフィス・事務所の原状回復費用に関するよくある質問

原状回復工事を正式発注する前にご相談ください

次のようなお悩みはありませんか。

• 見積額が高いと感じるが、理由が分からない
• 夜間施工などの条件と費用の関係を確認したい
• 工事範囲や数量、単価の根拠が分からない
• 正式発注前に適正査定を受けたい
• 退去期限が迫っており、確認事項を整理したい

3ACは全国対応で、原状回復工事の適正査定と、査定結果に基づくアドバイス・サポートを行っています。見積書や関連資料をもとに技術・積算面から内容を確認し、お客様が判断するための資料を整理します。

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