飲食店の撤退時の原状回復費を 320万円減額で、スピード解決!

飲食店の撤退時の原状回復費を 320万円減額で、スピード解決!

突然、高額な原状回復費の請求書が届く!

石川県で複数の居酒屋を経営している有限会社カモデ様(以降敬称略)は、2011年に東京に進出し、「北陸集らく」という北陸の素材にこだわる居酒屋を神保町に開店します。

その成功を受けて、2015年に2店舗目となる「北陸集らく 茅場町店」(1階 35.50坪)を開店させます。茅場町駅から徒歩1分の居抜き物件でした。かつて金融・証券の町として栄えた茅場町は、バブル以降、賑わいなくなってきています。さらに居抜き物件ならではの難しさも重なって集客に苦戦。2019年、ついに撤退を決断します。

突然、高額な原状回復費の請求書が届く!

その意向を管理会社に伝えると、「居抜きで入居してくれる借り手を探しましょう」ということに。ところが、居抜きでの借り手は見つからず、原状回復工事が必要と言われます。

「管理会社から見積もりが送られてきましたが、なんと請求額は880万円(税込)でした。敷金752万9500円を全額投入しても、原状回復費は収まらない。『そんな高額な費用は払えない!』と伝え、オーナーに合わせてほしいというお願いもしましたが、取り合ってもらえませんでした。明渡し日の直前に、770万円に減額された見積が送られてきて、『早急に支払わないと、業者に発注できず遅延損害金が発生する』と圧力をかけてきたんです」(担当者)

当然、敷金の一部は戻ってくると思っていた有限会社カモデは、理不尽な要求に納得がいかず東京都消費者相談センターに駆け込みます。そこで紹介されたのが原状回復費の交渉のプロである、株式会社スリーエー・コーポレーションでした。

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物件データ

物件名Kビル(東京都中央区日本橋茅場町)
賃貸人株式会社T
賃借人(クライアント)有限会社カモデ
賃貸人指定業者K株式会社
用途飲食店
面積1階 117.36㎡/35.50坪
敷金752万9500円
解約日令和元年8月31日
ビルの竣工1965年

管理会社のずさんな管理体制が明らかに!

依頼を受けた時点で、退去まで残り1週間という、切羽詰まった状況の中、スリーエー・コーポレーションは、管理会社との面談にのぞみました。その時の状況を、本件のプロジェクトリーダー 山田貴人は、こう振り返ります。

「居抜きの可能性をほのめかしておきながら急に高額の請求をし、数々の理不尽な対応は、どういうことなんですか? そう管理会社に詰め寄りましたが、だんまりを決め込み、らちが明かない状況でした」

時間もないので、すぐに意見書を提出し、必要書類の提出を要求しました。しかし、こちらが要求した書類(原状回復基準書、仕上表、原状変更図書、貸方基準図書、工程表)の情報公開は一切なされませんでした。

クライアントの手もとにあった賃貸借契約書には、原状回復については曖昧な契約内容しか書かれていません。内装をすべて外したスケルトンの状態の内容が大まかに記されているだけで、賃貸人、賃借人の工事区分や資産区分が全くわからなかったのです。

スリーエー・コーポレーションの代表取締役である萩原大巳は、「どこからどこまでが原状回復費用が発生するのか誰もわからない状態だったわけです。そういうときはどうするか? それは、ビルのオーナーや管理会社の管理責任が問われることになります」ときっぱり言い放ちます。

管理会社のずさんな管理体制が明らかに!

弁護士同士の交渉に持ち込み、スピード解決へ!

形勢不利と見た管理会社は、弁護士を立ててきました。それに対抗し、こちらも弁護士をたてて、弁護士同士の交渉に持ち込むことに。スリーエー・コーポレーションは、交渉に有利な情報を集め、助言者として弁護士を後方からサポートすることにします。

店舗を視察して、問題点をひとつひとつ抽出していきました。まず、見積もりには、厨房のダクトを取り外す工事費用が含まれていました。ダクトの構造は、1階部分から7階までつながる大掛かりなものでしたが、その内容は賃貸借契約書には一切記載されていませんでした。

弁護士同士の交渉に持ち込み、スピード解決へ!

「おそらく、その前のいずれかの賃借人が設置したものと考えられため、こちらが撤去する必要はありません。さらに言えば、この物件は歴代、飲食店が入居しており、次に入るのも飲食店と予測されるため、そもそもダクトは残すべきではないのかと主張しました」(山田)

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さらに、見積もりには、厨房の壁やトイレの撤去費用なども含まれていました。これらも同じく、次の入居者が飲食店であるなら必須の設備であり、クリーニングのみの対応で十分という主張を展開しました。

弁護士と弁護士の交渉のため、話し合いはスムーズに進み、こちらの主張を大方通すことに成功します。初回見積が880万円、その後100万円の減額で770万円、そこからさらに242万円を削減し、528万円で合意し、敷金も224万9500円が戻りました。今回は、値下げ交渉もさることながら、スリーエー・コーポレーションの機動力と人脈をフルに活かし、依頼から1週間で話をまとめるスピード解決で決着しました。

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交渉結果

※全て総額表示となります。

初回見積880万円
2回目見積770万円
合意金額528万円
最終金額528万円(352万円の削減 / 削減率は40.00%)

お客様の声

明渡し間近の依頼にも関わらず真摯にご対応いただき、ありがとうございました。

有限会社カモデ 代表取締役 鴨出 太吉 様

削減サポートを行った担当コンサルタント

萩原 大巳

萩原 大巳

【査定実績日本No.1 実績650社超のMr.原状回復】
・ワークプレイスストラテジスト
・ファシリティマネージャー
「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。


山田 貴人

コンサルタント 山田 貴人

1,000坪以上のスーパーグレードビルから数坪の小規模オフィス、店舗まで幅広いジャンルの原状回復協議アドバイザーを担当し、数多くの実績を生み出している。「スピード感とクライアントの満足以上」をモットーとし活動中。