オフィスを移転原状回復の高額に驚く！
萩原大巳原状回復1,587万円＋C工事解体280万円、合計1,867万円がわずか11万円負担に！その奇跡とは？
スリーエー・コーポレーション に適正査定を依頼したが居抜き退去を勧められた！
クライアントのリアルネットワークス株式会社（以下、R社）は、アメリカ西海岸のシアトルで誕生した大手インターネットメディア会社である。コロナ禍でも顔認証『SAFR』は好調，ムービー自動再生ソフト『Real Times』 も好調である。
アジア太平洋地区のヘッドオフィスを恵比寿に移転する事を決断。ワークプレイスストラトジーをC&Wに依頼、NEWワークプレイスで頭が一杯のなか原状回復見積の金額にビックリした‼︎
原状回復・B工事指定業者の工事費を適正査定する(株)スリーエー・コーポレーション (以下、3AC)の萩原氏と面談し、適正査定を依頼した。萩原氏の査定金額は、解体廃棄まで含めて1,045万〜1,210万円という44%の削減額であった。そして現地を見た萩原氏に、明渡し期日を決めて居抜き退去にトライすることを勧められた。
原状回復義務承継（居抜き）で明け渡すことを、賃貸人サイド（M地所グループ）と賃借人サイド（C&W、3AC）とで次のテナントを探すことで合意、リーシング期間は3カ月とした。
（R社移転責任者よりヒヤリング内容）
【居抜き退去に挑戦】原状回復義務を次のテナントが承継 1,867万の原状回復
| 物件名 | Sイーストスクウェア |
| 使用目的 | オフィス仕様 108坪 |
| 原状回復負担金 | 1,867万円 → 11万円 |
| 適正査定金額 | 1,024万〜1,210万円 |
| 原状回復負担金 | 11万円（ロゴマーク撤去：原状回復義務承継） |
| 削減額 | 1,856万円 |
| 削減率 | 99％ |
| 敷金返還額 | 3,617万円 |
※全て総額表示となります。
オフィス移転の費用を大きく分けると3つ
- 敷金（デポジット）
- 移転先内装設備、ITネットワーク工事
- 移転元原状回復工事及び解体廃棄，引っ越し
に集約される。
この移転元の原状回復工事と移転先のB工事は、ビルに紐づけられた独占的指定業者である。この工事費は高額で、移転費用の総額に占める割合は5割を超える。
居抜きマッチングの成功率が1割を遥かに下回るワケは？
マッチング成功のポイントは、
- 美装で価値のある内装設備
- 賃貸人サイドの賃貸条件の明確化と協力
- 次の賃借人サイドにカスタマイズの相談を真摯に行い、原状回復を引継ぐことを承諾。賃貸人，賃借人の所有権を明確にしてメンテナンスの守備範囲を明確にする。当然、建築物の無償譲渡リストの作成など煩雑な実務が発生する。
①〜③の協力は絶対条件である。特に賃貸人サイドが借りて欲しいと思う優良テナントであることが大事。
最近、オフィスの居抜き退去の要望が増えているが、本来賃貸借契約は守秘義務であるため、賃貸人サイドの承諾なくしてWebサイトアップはできないはずである。しかし、無承諾物件をサイトアップし、明渡し遅延、マッチング不成立による原状回復の話し合い期間がない、敷金が返還されない、などのクレームも多い。居抜きをエサとした集客も多いので注意が必要である。
オフィス移転責任者 広瀬様からのコメント
次の優良テナントの申込みが3件ありました。賃貸人サイドの協力のもと優良テナントを１つに絞り、賃貸条件を明確にお伝えしてカスタマイズの相談やメンテナンスの詳細にも親切に対応していただいたことが成功要因だと思います。
御社のお力添えに深く感謝いたします。
本件担当リーダーよりコメント
居抜き成功のポイントは、賃貸人サイドと次の賃借人サイドと現在のテナント（クライアント）の協力が不可欠です。マッチング不成立になっても次の準備として原状回復適正査定と移転先のB工事適正査定はやっておくことが大切です。
原状回復・B工事の適正査定で、かなりの確率で大幅削減が可能です。
萩原 大巳
【査定実績日本No.1 実績650社超のMr.原状回復】
・ワークプレイスストラテジスト
・ファシリティマネージャー
「原状回復・B工事」適正査定のパイオニア。現在、オフィス、店舗のプロジェクトマネージャーとして原状回復、B工事適正査定の他、敷金返還トラブル、資産除去債務について監査法人主催のセミナーでスピーカーを務める。
