【実例】指定業者の見積内容を認めたら原状回復工事費は下がりません！
山田貴人
原状回復費工事項目を見直し154万円減額 37.8%の削減 敷金返還は1,017万円
改正民法第621条が決め手です
リノベーションされたビルはオーナーチェンジが行われているケースが多いです。原状回復工事においても、「原状回復特約」が変更になっていたり、見積内訳には特約にない高額の工事が含まれていたりすることが多いです。
この場合、賃借人に負担する義務はあるのでしょうか？
賃借人の概要
| 賃借人 | 株式会社カーツメディアコミュニケーション（現：KMCgroup株式会社） |
| 物件名 | 永田町Gゲート |
| 面積 | 1階 11.40坪、地下1階 52.1坪 合計 63.5坪（小数点第一位四捨五入） |
原状回復実績
（※総額表示）
| 初回原状回復見積 | 407万円 |
| 査定価格 | 232万〜264万円 |
| 合意価格 | 253万円 |
| 削減額 | 154万円 |
| 削減率 | 37.8% |
| 敷金 | 1,270万円 |
| 敷金返還額 | 敷金返還額 1,017万円（敷金より原状回復費を差し引く） |
賃貸人の概要
| 賃貸人 | 株式会社Aエステート |
| PM（賃貸経営管理業務）、BM（ビル管理運営） | SF不動産 |
安心して原状回復の相談ができる専門家
賃借人が解約通知を提出すると、PMのSF不動産より原状回復の見積もりが送られてきました。
金額は407万円。賃借人の想定よりも高額であり、なんとか費用を抑えたいと思いました。しかし、賃借人はオフィス移転・原状回復に関して素人です。そこで対策を求めてインターネットを検索しました。
いくつかの専門家が見つかりましたが、そのなかで実績があり、非弁行為やNDA（秘密保持契約）等、法務にも詳しい一般社団法人RCAA協会会員の株式会社スリーエー・コーポレーション（3AC）に依頼することにしました。
委託の決め手は、査定書の金額の理由を分かりやすく説明し、根拠が明快であったことです。
専門家が指摘した3つの問題点とは？
3ACの担当者が現場と見積を精査したところ3つの問題点が顕になりました。
- 床を全て貼り替える原状回復特約に疑問
例えばタイルカーペット、磁器タイル、ルースレイタイルなど、どれで貼り替えるかで原状回復費は大きく違います。原状回復特約で明文化していない高価な床材について賃借人が費用負担する義務はありません。※改正民法第621条「原状回復の定義範囲工事項目の明文化」 - 見積の工事面積が多い
原状変更図書がなく、工事面積の根拠が希薄でした。3ACが実測したところ見積書にあった施工面積は実際より約12%以上多く計上されていました。 - 床・壁・天井が新品同然
まだ使用できる床・壁・天井を貼り替えるのはゴミを増やすだけでなく、SDGsにも反します。しかし、この点に関しては原状回復特約に明文化されていました。
ただし、②にあったように施工面積が多く計上されており、実際に貼り替えする量は見積書よりも少ないことは間違いありません。
根拠のある指摘が工事費削減につながる
賃借人は3ACが提出した見積と意見書で問題点を指摘し、法務根拠に基づき適正査定された査定書と通知書を賃貸人に提出しました。
結果、工事費用は253万円となり154万円の削減に成功しました。当初の見積額が407万円であったため、約37.8％の削減率になりました。
クライアントからいただいたコメント
3ACに現地調査や協議のサポートをしていただけたことで、ビル側との面談、金額合意まで短期間で終わらせることができ大変感謝しております。また、大幅に減額していただき大変驚いております。 ビル側より提出された見積書をよく確認し、契約書、図面と照らし合わせることで、問題点を発見することができるという事を教えていただき、大変勉強になりました。 今回、3ACの専門家である山田貴人氏に相談できて、本当に良かったと思います。また今後オフィス移転をする際にはご連絡させていただきます。この度は本当にありがとうございました。
（旧称：株式会社カーツメディアコミュニケーション 代表取締役 富樫 嗣 様）
査定者の所見
原状回復工事を行うにしても、その物件の「原状とは」「原状回復の範囲とは」「適正価格とは」を明快にして下さい。一見問題のなさそうな見積書であっても、専門家が見ると負担義務のないケースもあります。
「原状回復工事が高い」と感じたら、直ぐに原状回復・B工事査定を依頼して下さい。
査定者 山田 貴人
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