原状回復費用を494万円から170万円コスト削減（削減率34.4 ％）

天井ボードを全面張替え？損傷していないグリッド天井まで新品に張り替える法的根拠は？

スーパーグレードビルの天井は、すべて新品に貼替する契約書となっている、注意が必要です。

物件データ

物件名	仙台駅前Aヒルズ10階　53.72坪〈区画〉
賃借人	ココネ株式会社
賃貸人	M信託銀行株式会社
PM	M地所プロパティマネジメント株式会社　東北支店
指定業者	T建設株式会社　東北支店
明渡し日	2019年8月2日
解約予告日	2019年2月1日（6ヶ月前予告）
査定書提出日	2019年5月14日
アドバイザリー契約締結日	2019年5月22日

原状回復費用の推移

※全て総額表示となります。

初回見積金額	4,946,400円
合意金額	3,240,000円
削減額	1,706,400円
削減率	34.4%
エリア	仙台

本件の経過

空調のリモコン及び自動制御システムが隣のテナント内に設置されており、自社内で温度、湿度調整操作ができない不便さ等を理由にオフィスを移転する事になったが、管理会社指定業者からの見積もりが坪単価92,000円と、入居工事をあまりしていないのになんでこんなに高いと感じ、どうにか費用を抑える事は可能か、と「原状回復コンシェルジュ」WEBサイト運営プロトライブ株式会社に相談し、業界No.1の信頼と実績を有する（株）スリーエー・コーポレーションを紹介されました。

協議方法と結果

• 契約内容、見積を確認するとシステム天井ボード全て交換と記載されていた。（天井ボード全て交換すると、大成建設の見積は天井更新するだけで100万以上の見積内訳となっていた）
  上記工事を実施する法的根拠は？→「賃貸借契約書にシステム天井全面張替と約定されていた」が原状回復の定義を逸脱しているのではないかという主張がスリーエー・コーポレーションの専門家の意見があった。
• 区画形成部分の小境壁に関しても見積を確認すると全て交換との事であったが、本建物の原状回復基準資料には破損部のみ交換と記載されていた。実際オフィスで確認すると破損個所は見当たらなかったのでクリーニングで良いのではないか？
• 仮設工事については、今回の規模であれば、足場などは持ち込みでも対応可能ではないか？
• 電気設備工事について、本建物の原状回復基準資料に記載されていると通り、インターホン、入退去設備工事は移設をしていないのでクリーニングのみとする。
• 仮設、諸経費、管理費について、旧四会連合約款の指導する見積方法として、仮設工事、直接工事、諸経費を現場施工管理とセグメントを計上した。

上記内容をリーガルレターにまとめ、弊社査定の見積書、議事録と併せて三菱地所PM、大成建設の担当者へとご連絡。

結果として、ビル側より2019年6月19日に334.8万円の回答があり、弊社より6月25日に324万円であれば合意すると返答。翌日6月26日に324万円で調整可能と回答があり合意。

カーテンレール、パーテーションの撤去、LAN、コンセント工事はテナント側にて工事手配することになった。

ご担当者様からのコメント

この度は、ターゲットプライスレンジで着地でき、なんとか日程もギリギリラインで間に合い、本当によかったと思っております。ご支援いただき、ありがとうございました。

削減サポートを行ったコンサルタント