ココネ株式会社

53.72 34.4%
原状回復
ココネ株式会社
原状回復

原状回復費用を458万円から158万円コスト削減(削減率34.4 %)

【クライアント】
ココネ株式会社
削減前:4,580,000円
削減後:3,000,000円
削減額:1,580,000円
削減率:34.4%
エリア:仙台

天井ボードを全面張替え?
損傷していないグリッド天井まで新品に張り替える法的根拠は?

警告:スーパーグレードビルの天井は、すべて新品に貼替する契約書となっている
注意が必要です

ココネ株式会社 原状回復
《物件名称》仙台駅前アゼリアヒルズ10階 53.72坪〈区画〉
《賃借人》ココネ株式会社(以下、「甲」という)
《賃貸人》三井住友信託銀行株式会社(以下、「乙」という)
《PM》三菱地所プロパティマネジメント株式会社 東北支店
《指定業者》大成建設株式会社 東北支店 宮城県CSセンター (以下、「丙」という)
《明け渡し日》2019年8月2日
《解約予告日》2019年2月1日(6ヶ月前予告)
《査定書提出日》2019年5月14日 (※証1)
《アドバイザリー契約締結日》2019年5月22日

【本件の経過】
空調のリモコン及び自動制御システムが隣のテナント内に設置されており、自社内で温度、湿度調整操作ができない不便さ等を理由にオフィスを移転する事になったが、管理会社指定業者からの見積もりが坪単価9万円と、入居工事をあまりしていないのになんでこんなに高いと感じ、どうにか費用を抑える事は可能か、と「原状回復コンシェルジュ」WEBサイト運営プロトライブ株式会社に相談し、業界No.1の信頼と実績を有する(株)スリーエー・コーポレーションを紹介されました。

【協議方法と結果】
 契約内容、見積を確認するとシステム天井ボード全て交換と記載されていた。
(天井ボード全て交換すると、大成建設の見積は天井更新するだけで100万以上の見積内訳となっていた)
上記工事を実施する法的根拠は?
「賃貸借契約書にシステム天井全面張替と約定されていた」が原状回復の定義を逸脱しているのではないかという主張がスリーエー・コーポレーションの専門家の意見があった。
・ 区画形成部分の小境壁に関しても見積を確認すると全て交換との事であったが、本建物の原状回復基準資料には破損部のみ交換と記載されていた。実際オフィスで確認すると破損個所は見当たらなかったのでクリーニングで良いのではないか?
・ 仮設工事については、今回の規模であれば、足場などは持ち込みでも対応可能ではないか?
・ 電気設備工事について、本建物の原状回復基準資料に記載されていると通り、インターホン、入退去設備工事は移設をしていないのでクリーニングのみとする。
・ 仮設、諸経費、管理費について、旧四会連合約款の指導する見積方法として、仮設工事、直接工事、諸経費を現場施工管理とセグメントを計上しました。

上記内容をリーガルレターにまとめ、弊社査定の見積書、議事録(※証2)と併せて三菱地所PM、大成建設の担当者に送った。

結果として、ビル側より2019年6月19日に310万円の回答があり。
弊社より6月25日に300万円であれば合意すると返答。
翌日6月26日に300万円で調整可能と回答があり合意。
カーテンレール、パーテーションの撤去、LAN、コンセント工事はテナント側にて工事手配することになった。

【ご担当者様からのコメント】
この度は、Aとの交渉の件、ターゲットプライスレンジで着地でき、なんとか日程もギリギリラインで間に合い、本当によかったと思っております。ご支援いただき、ありがとうございました。

担当責任者:萩原 大巳
担当者:山田 貴人