【店舗】B工事を全てC工事に変更、原状回復実効予算は3割減！原状回復も工事区分表は必須です
堀田猛
退去物件概要
| 賃貸人 | A社 |
| 賃借人 | 株式会社リリーフ |
| 建物名称 | アプレシオ新座店・アプレシオ本厚木店 |
| 賃借面積 | 8602㎡／282坪・784.58㎡／237.34坪 |
| エリア | 埼玉県新座市・神奈川県厚木市 |
退去工事 実績数値（総額表示）
| アプレシオ新座店 | 14,300,000円 |
| アプレシオ本厚木店 | 12,100,000円 |
原状回復査定依頼の経緯
「原状が分からないので、スケルトンで」と賃貸人から。 これが大きな間違いを引き起こす。原状回復も工事区分表が必要です。
インターネットカフェの閉店が決まり、解約明渡しを行うことになったクライアントより商業施設店舗から原状回復について依頼があり、詳細を確認させていただいたところ、解約に伴う原状回復工事をして明渡しをするが、賃貸人側は「スケルトンでいい」と言われたということでした。
早速、クライアントから開示していただいた各種資料を確認したところ、入居時のビル側設計図書が不明確である上に、新築時に入居しているため躯体部分の変更がどこからどこまでなのかが不明でした。
そこで、あるだけの図面を参考に、入居する時のような『工事区分表』を弊社スリーエー・コーポレーション（以下、3AC）で作成し、賃貸人（ビルオーナー）・仲介管理会社・賃借人（テナント）との間で数度と打ち合わせをして原状回復区分と範囲を決めていきました。
そもそも、なぜこのような状態になるのでしょう？
原状回復区分と範囲についての協議が必要になる理由として、賃貸人側から依頼された「スケルトン」という言葉には危険があるからです。
「スケルトン」で入居した時のスケルトン状況が曖昧であり、設計図面の記録、変更した時の記録、そして工事区分表の明確さ、これが無いと退去するときにこのような問題が起きるのです。
例えば、窓を開口し加工して排気設備を作り、エアコンを設置するために室内から屋外まで冷媒管などを貫通させ、屋外の水道やガスメーターから室内に引き込む配管を貫通させた。この場合は、全て撤去し穴を塞ぎますが、次のテナントがまた穴をあけて貫通させたり、冷媒管を外部に持っていかなければならず、合理的ではなく建物も損傷も増えます。
大型ショッピングセンターや商業施設では入居時の工事区分表と退去時の原状回復要綱などに詳しく記載されていますが、一般の建物賃貸借ではそれが無く、トラブルに発生することも多くなっています。また「当時の担当者がもういない」と賃貸人側から伝えられましたが、仮にその人が存在したとしても何の取り決め証拠がないので、全てが曖昧なのです。
担当コンサルタントからのコメント
オフィスでも店舗でも、スケルトンという言葉はあまり使用せず、入居時の工事区分表と退去時の原状回復要綱に従い、またその取り決めがない場合は新たに作成して、『解体撤去部分』『残す部分』『補修する部分』『復旧する部分』を一つ一つチェックすることが望ましいのです。
今回は、賃借人の依頼通りに原状回復工事を行っていた場合、すべてB工事として対応しなければならなかったところ、全てテナント側工事のC工事対応が可能となったため、クライアントにとっても高額なB工事費用が実行予算は3割減という市場価格で原状回復義務を履行できました。
アプレシオ新座店の原状回復工事写真
3AC CEO 萩原 大巳の所見
クライアントのアブレシオ様はM&AによりMCJグループとなり業態変化に取り組んでいます。
B工事をC工事に変更する事により市場価格で工事ができます。しかし、数ある弊社の実績の中でもあまりありません。
適正査定額まで削減することは容易なことではありません。ワークプレイスは集約から分散に向かっています。その障壁である原状回復、移転先B工事の適正査定は私たちの使命であることを強く本件で再認識しました。
私たちは、ビジネスとしては利益の少ない「中小規模原状回復・敷金返還相談センター」を開設しました。どんな小規模のオフィス・店舗でも無料査定のご相談を承ります。
削減サポートを行ったコンサルタント
コンサルタント 堀田 猛
【店舗展開の内側も外側も商業施設のエキスパート】
商業施設の企画・誘致・設計・施工に数多く携わり、資産区分（工事区分）の策定のエキスパート。
現在は、原状回復・B工事適正査定員としてコンサルチームの統括リーダーを勤める。業界ではサイバーエージェントグループの原状回復、B工事査定実績は知る人ぞ知る実績である。
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