証券化されたビルとの交渉は長期化へ

__今回、東証1部上場のゲーム開発会社のA社が入居していた新宿マインズタワーは、証券化されたビルでした。

ひろみ不動産投資信託、いわゆるREIT(リート)というやつだな。アメリカで誕生して、2000年ごろから日本でも導入された、不動産を対象にした投資信託だね。

__REITの特長ってどんなところですか?

ひろみこれまで不動産の投資というとお金持ちしかできなかったけれど、証券化することで、小額での不動産投資が可能になる。投資する不動産を探す手間や、所有する際の面倒な手続きもなく、専門家に一任できるから気軽に始められる。

__新宿マインズタワーは、証券会社が所有して、証券化して販売しているんですね。つまり、証券を購入した何百、何千といった投資家が、実質的なオーナーになるわけですか?

ひろみそういうことだね。通常は、退去時の原状回復費用の交渉は、ビルのオーナーや管理会社と行うのだけれど、今回は事情が複雑だ。たくさんの投資家たちから一任されている証券会社が、投資家というオーナーの代行としてからんでくる。

__「ビルの管理会社」と「証券会社」では、微妙に考え方に食い違いがありそうですね。だから返答が遅いのかぁ。

ひろみ管理会社は、いわばビルの用心棒。証券会社は、投資家の用心棒。見ている方向が違うからね。特に、証券会社は、投資物件の損失額が一定以上出ると、投資家にニュースリリースを出さなければいけない。問題を起こすとすぐ首が飛ぶ世界だから、数字にはシビアだよね。

証券化されたビルならではの弱点を突く

__今回のクライアントであるA社は、ビルの8階と9階を借りていて、その2フロアを解約しました。それぞれ2つの賃貸借契約書を見くらべると、内容が微妙に違っていたんです。

ひろみREITの物件は、売り買いがよく行われるから、持ち主が変わりやすい。同じビルでも、階によって持ち主が変わるなんてこともよくある。だから、同じビルなのに、賃貸借契約書の内容が違うなんてことが起きるんだ。

__今回は、8階の賃貸借契約書には、原状回復にかかわる内容が記載されていたのに、9階の方には、原状回復にかかわる内容が記載されていなかったんです。

ひろみ賃貸借契約書に記載のない原状回復工事は、一切やる必要はない。同じビルなのに内容が違うのは、証券化されたビルならではのミス、まさに弱点を突いた形になった。

__それにしても、メールや電話での連絡をするごとに、その返答が1ヵ月後。これでは、オフィス退去の期限内に、原状回復費の合意に至るのは厳しいかもしれません。

ひろみうむ。決められた日までに退去できないと、遅延違約金が発生してしまうからなぁ。新たな対策を打つ必要がある。

__今回はここまで! 次回は、遅延違約金が発生するリスクがある中、ビル側に新たな提案をもちかけ、巧みにリスクを回避します。

証券化ビルのオフィスから退去、 原状回復費を半額以下に減額!
(株式会社A様)