オフィス移転先の高額なB工事!移転元の原状回復における高額なB工事にご注意!!

2022年12月12日 2022年12月12日

堀田猛

B工事の知ってトクするコラム

オフィス（事務所）移転先の入居工事（原状変更）において、B工事が発生することをご存じですか。建築資材の高騰、円安でますます高額になっている理由もあり、B工事は驚くほど高いです。

オフィス（事務所）の入居時には、社員、スタッフが働きやすい「場」を提供します。パーティションで受付や会議室、オープンスペース、情報発信のスタジオなどよく造作します。移転先のB工事だけではなく、移転元のオフィス（事務所）原状回復のB工事もあり、多くの場合入居時に発生する工事となります。

今回は、オフィス入居時に発生する工事区分であるB工事について、気をつけるべき４つのポイントをご紹介します。

そもそもB工事とは？

オフィスの工事区分B工事とは、オーナーの資産であるA工事部分を変更することを指します。一般的には、テナント側のデザイン、レイアウト設計に基づき、B工事の設計からB工事施工までをオーナー側の指定業者が行います。しかし、そのB工事費用負担はテナント側になりますので、B工事の資産はテナント側にあります。

B工事：一般的にはオーナー側の指定業者が対応
B工事の費用負担：テナント
B工事の資産：テナント

例えばパーティションを造作するとします。

その際、パーティションの上にエアコンがあった場合、エアコンを移動させる必要が出てきます。（天井の感知器や照明器具またスプリンクラーなども同様）天井設備はビルオーナーの資産ですので、これを除去移動・撤去・増設することはB工事となります。

C工事を行ったことによってB工事も同時に発生するケースがあります。

例えば、背の高いキャビネットを設置したとします。設置すること自体はC工事です。しかし、これが原因で天井のスプリンクラーの動作が阻害される場合、スプリンクラーを移動させなければいけません。この場合も、スプリンクラーという「オーナー資産」に手を加えることになるため、B工事になる理由です。

また、家具什器を配置した時には、電源や電話通信、LANケーブルなどを複合機などOA機器や各デスクまで配線したりします。これも、ビル側の天井内やOAフロアなどの中を配線工事したりするので、ビル側の指定する業者で行うB工事になるこも良くあります。

さらに、飲食店や有設備区画では、給排水衛生設備・ガス設備・空調換気設備・防災設備などはB工事の場合が多いのです。

上記が対象となります。
※B工事の一部となりますのでご参考までに。

B工事では入居者の区画内であったとしても、ビル全体の施設・安全性・工程に影響を与える可能性がある部分に関しては、様々な規制があり、自由に工事をすることができません。

そういった規制を遵守するために、設備などの重要な部分の工事はビルの指定業者が行うのです。またA工事の追加で必要な工事もこれに含まれます。

入居する場合レイアウト図を作成する設計会社がPM（プロジェクトマネージャー）をすることが主です。
オフィス原状回復のB工事が高額な原因は、①高レベル高グレードな設計、②ビル側B工事指定業者の高額積算によります。

高レベル高グレードな設計
ハイグレートな設計により、B工事を行うと高額な費用が掛かってしまいます。実は、設計変更によりローコストに抑えることが可能です。（VECDなど）
ビル側B工事指定業者の高額積算
ビル側の施工性質にもよりますが、大手総合建設会社（ゼネコン）や大手不動産会社の場合は、「仮設が命」とばかりに過剰な仮設や経費を計上してきます。

設計事務所やPM会社はこの②の減額協議をすることをできるだけ避けたいところです。

なぜならば、同じビルオーナーとは入居時や改装時にお世話になっていますので、ある意味、継続取引の可能性があります。ハードな協議をを避けるのは「嫌われたくない」というのが本音です。ビル側業者とは営業機会が多いというのもあります。