【原状回復の法理改正民法編】判例に学ぶ原状回復Q&A

2022年12月15日 2023年2月15日

堀田猛

原状回復・B工事知ってトクするコラム

オフィスや店舗などの事業用不動産の原状回復では、様々なトラブルが発生しています。今回は、そのオフィスや店舗などで実際に起こった判例をもとに、事業用不動産における原状回復の基準や原状回復をめぐる敷金返還トラブルのQ&Aをご紹介いたします。

1. オフィスや店舗などの事業用不動産における原状回復の基準とは
2. 改正民法の原状回復の明文化とは
3. 原状回復基準はビルごとに違う、原状回復特約を履行する事が原状回復工事
4. オフィスや店舗などの事業用不動産、通常損耗、経年劣化についてのQ&A
4.1. 【弁護士横粂先生監修】改正民法を解説しています
4.2. 動画も参考にしてください

オフィスや店舗などの事業用不動産における原状回復の基準とは

そもそも、オフィスや店舗などの事業用不動産における原状回復の基準について、下記の最高裁判決が全ての原状回復の基準です。

平成17年の最高裁判決（2005年12月16日判決：事件番号平成16年受1573）は住居仕様の判決だが、オフィス、店舗など事業用不動産を含めた原理原則という考え方として、法律家、業界関係者間ではほぼ確定しています。

しかし、知見力で勝る賃貸人側は損耗の予測のできない事業用不動産賃貸借においては、通常損耗の借主負担、特別損耗の新品交換を原状回復特約で証を残し法務根拠を確定させています。また、コストの競争を回避するために指定業者施工を記しています。

つまり、原状回復はビルそれぞれで違うということです。

改正民法の原状回復の明文化とは

民法（第621条）の改定は下記のとおりです。

（賃借人の原状回復義務）
第６２１条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用：民法第621条（賃借人の原状回復義務）

つまり事業用不動産において、通常損耗を負担させる賃貸借契約では明文化した証を残し、なおかつ賃借人に理解させる事は貸主責任とされました。

特別損耗においても、全て新品に交換する原状回復については、証を残したとしても特約の有効性に疑問が残ります。しかし、より公正になりつつあります。

原状回復基準はビルごとに違う、原状回復特約を履行する事が原状回復工事

（使用賃借の解除）
第５９８条
１．貸主は、前条第2項に規定する場合において、同項の目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる。
２．当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。
３．借主は、いつでも契約の解除をすることができる。
引用：民法598条（使用賃借の解除）

オフィスでは、損耗していないのに床、壁、天井、内装材の新規交換を求められるのが通常であるが、テナントとしては納得いかない事も多いと思います。

賃貸借契約書もしくは原状回復特約により、損耗の有無にかかわらず新規貼替、天井パウダー塗装、床、タイルカーペット貼替など約定されている場合、約定通りの原状回復を実施することとなります。（原状回復特約の有効性）

事業用不動産の場合、貸主側の一存で原状回復特約の内容が違います。

スケルトンで貸す場合もあれば、テナントの要望を受けて特殊な設備を施工し、貸す場合あり、仕様目的により建物の損耗の程度が大きく異なります。また入居の際、テナントの要望で自ら内装設備工事を実施する場合が多くあります。（※原状変更工事：入居工事の指定）

事業用不動産の場合、貸方も借方も事業として設備投資の回収を前提としています。賃貸契約内容も期間も原状回復の内容も様々です。

つまり事業用とは、貸方、借方の事業として設備投資の回収を第一目的とし、相対取引契約をすることとなります。（民法は諾成契約が基本です）

従って、原状回復の内容は、契約書、特約で約定されている事項を遵守することとなります。

事業用不動産の原状回復の判例は極めて少ないです。理由は、住居と違い、原状変更を施した建物で使用目的により損耗具合が大きく違う事業用不動産の原状回復の基準は、全て契約書、特約で約定される事項が基準ということになります。

原状回復費用が高い安いという問題は、ビル運営のルールにより施工条件、施工体制が異なるため、一概に基準を設けることが難しいことです。また紛争の場合、東京地裁では原状回復は専門性が高い建築、設備の紛争のため民事22部の建築部会で原告、被告、裁判官側にそれぞれ建築、設備、借地借家法のわかる専門家がサポートし、争点を明確にし争うこととなり、2年の長期に渡るため、判例が少ないのが実情です。

これは、裁判のハードルが高く、なおかつ裁判中は敷金返還を不履行とする為、和解勧告に従い合意する事が多いです。

原状回復費用が高いと感じたテナントは、上記を理解して経験のある専門家に相談し、対策を検討することが絶対条件となります。

工事会社を貸方が指定する必然性とは、指定工事会社は合理性があれば特約に効力があると認められます。先進国で原状回復、移転先のB工事、内装、設備設計施工指定など日本以外ではあまりありません。

もともと指定工事会社が認められる理由は、建物維持管理（ビル管法：ビルマネージメント）において、天災が多く四季がはっきりした日本でテナントに安全・安心を提供する責務が貸方及び貸方業者にあります。

夏場外気温が35℃を超えることも多々ある東京及び七大都市において空調が効かない、電気が停電した、PC、ネットワーク不良などクレームがあった場合の速やかな復旧を前提とし、保守を担当している会社が指定業者として施工するのは合理性があるとの考え方です。

日本のビルインの原状回復、B工事などはもともと高層の夜明け、霞が関ビル群の開発で三井不動産、鹿島建設、東京倶楽部、建設省などにより基準ができたとされています。

当時としては、床、壁、天井を貼替へ美装することは多くのテナントに支持され良い制度であったわけですが、昨今のテナントは大幅に原状変更を実施し、デザイン性、ネットワーク、５G対応働き方改革の具現化したワークプレイスが多く、一律に原状回復を実施し、貸方の指定する施工業者が社会通念上あり得ない費用で原状回復費用を提示するなど社会問題化しているのも多々見受けられます。

オフィスや店舗などの事業用不動産、通常損耗、経年劣化についてのQ&A

工事会社を契約で指定する必然性は？: 指定工事会社は、合理性があれば特約に効力があると認められます。そのためには、なぜ指定工事会社なのかを確認する必要があるのです。例えば、ビルの躯体や電源設備の工事会社を指定するのは、安全や品質に関わることなので合理性はあります。
しかし、建物・設備などとは切り離された什器備品や電化製品、応接セット、養生、引越しなどの購入先を指定するのは疑問が残ります。「搬入時にビルの共用部を通るので、信頼できる会社を指定する必要がある」と言うビルオーナーもいらっしゃいますが、貸室内の使い勝手のことまで指定の会社にさせるという考えは通用しにくいのが現実です。

指定工事会社が1社だと、価格に競争原理が働かないのでしょうか？: 金額は話し合いで決めることです。工事会社の指定に合理性があったとしても、その会社が提示した金額が合理的かどうかは別の話となります。話し合いがつかないときは、最終的に第三者である裁判所に判断してもらうことになります。その前にテナントは、原状回復の専門家に相談すること必要でしょう。

テナントの負担でLED照明を設置した場合、オフィス機能を向上させる省エネ設備だとしても、撤去して原状回復しなければならないのでしょうか？: 契約でうたっていれば、原状回復をしなければなりません。LED照明を残したいのであれば、取り付けるときにビルオーナーとの間で、原状回復の免除を取り決めておくことが必要です。

ビルオーナーとテナントの争いを防ぐには、特約にどのような配慮が必要でしょうか。: 細かく記述するほど、争いは少なくなる傾向にあります。新品に戻すことを求めている場合は、仕様に対する考え方の食い違いがないように、できる限り記すことをお勧めします。併せて、どこをどのように戻すか、お互いがイメージできるように図面と仕様書を添付するのが望ましいです。（専門家に契約書、特約をチェックしてもらうことが最も望ましいでしょう）

原状回復に関するトラブルは、テナントの退去時に起こりますが、契約時はどのあたりを注意したらよいでしょうか？: テナントがビルを出て行く際には、入居時の担当者は貸し手側も借り手側も全員いなくなっていると思って、入居時の契約できっちり詰めておき、後にまったく違う人が見てもわかるような書類を残しておくことがとても重要です。現在は、会計基準で原状回復も資産除去債務として国際会計基準で計上しており、特に環境債務はBCPと直結しており経営者として真摯に取り組むことが課題であると言えます。