オフィス移転先の高額なB工事!移転元の原状回復における高額なB工事にご注意!!

B工事の知ってトクするコラム

オフィス(事務所)移転先の入居工事(原状変更)において、B工事が発生することをご存じですか。建築資材の高騰、円安でますます高額になっている理由もあり、B工事は驚くほど高いです。

オフィス(事務所)の入居時には、社員、スタッフが働きやすい「場」を提供します。パーティションで受付や会議室、オープンスペース、情報発信のスタジオなどよく造作します。移転先のB工事だけではなく、移転元のオフィス(事務所)原状回復のB工事もあり、多くの場合入居時に発生する工事となります。

今回は、オフィス入居時に発生する工事区分であるB工事について、気をつけるべき4つのポイントをご紹介します。

そもそもB工事とは?

オフィスの工事区分B工事とは、オーナーの資産であるA工事部分を変更することを指します。一般的には、テナント側のデザイン、レイアウト設計に基づき、B工事の設計からB工事施工までをオーナー側の指定業者が行います。しかし、そのB工事費用負担はテナント側になりますので、B工事の資産はテナント側にあります。

原状回復区分B工事のポイント

B工事:一般的にはオーナー側の指定業者が対応
B工事の費用負担:テナント
B工事の資産:テナント

例えばパーティションを造作するとします。
その際、パーティションの上にエアコンがあった場合、エアコンを移動させる必要が出てきます。(天井の感知器や照明器具またスプリンクラーなども同様)天井設備はビルオーナーの資産ですので、これを除去移動・撤去・増設することはB工事となります。

C工事を行ったことによってB工事も同時に発生するケースがあります。
例えば、背の高いキャビネットを設置したとします。設置すること自体はC工事です。しかし、これが原因で天井のスプリンクラーの動作が阻害される場合、スプリンクラーを移動させなければいけません。この場合も、スプリンクラーという「オーナー資産」に手を加えることになるため、B工事になる理由です。

また、家具什器を配置した時には、電源や電話通信、LANケーブルなどを複合機などOA機器や各デスクまで配線したりします。
これも、ビル側の天井内やOAフロアなどの中を配線工事したりするので、ビル側の指定する業者で行うB工事になるこも良くあります。

さらに、飲食店や有設備区画では、給排水衛生設備・ガス設備・空調換気設備・防災設備などはB工事の場合が多いのです。

原状回復区分B工事の種類

  • 天井設備
  • スプリンクラー
  • ビル側の天井内やOAフロアなどの中を配線工事
  • 給排水衛生設備・ガス設備・空調換気設備・防災設備

上記が対象となります。
※B工事の一部となりますのでご参考までに。

B工事を「動画」解説してます

なぜB工事は、ビル側の指定業者を使う必要があるの?

B工事では入居者の区画内であったとしても、ビル全体の施設・安全性・工程に影響を与える可能性がある部分に関しては、様々な規制があり、自由に工事をすることができません。
そういった規制を遵守するために、設備などの重要な部分の工事はビルの指定業者が行うのです。またA工事の追加で必要な工事もこれに含まれます。

問題点

  • 相見積がとれないため金額が分からない、見積内容が分析できない
  • そのため工事費が極めて高い
  • 金額交渉が困難
  • 見えない部分の工事が多く、施工方法や施工レベルが不明

デザイン&ビルド会社(設計会社)やPM会社はB工事減額協議をするの?

入居する場合レイアウト図を作成する設計会社がPM(プロジェクトマネージャー)をすることが主です。
オフィス原状回復のB工事が高額な原因は、①高レベル高グレードな設計、②ビル側B工事指定業者の高額積算によります。

オフィス原状回復B工事費用が高額な理由

  1. 高レベル高グレードな設計
    ハイグレートな設計により、B工事を行うと高額な費用が掛かってしまいます。実は、設計変更によりローコストに抑えることが可能です。(VECDなど)
  2. ビル側B工事指定業者の高額積算
    ビル側の施工性質にもよりますが、大手総合建設会社(ゼネコン)や大手不動産会社の場合は、「仮設が命」とばかりに過剰な仮設や経費を計上してきます。

設計事務所やPM会社はこの②の減額協議をすることをできるだけ避けたいところです。
なぜならば、同じビルオーナーとは入居時や改装時にお世話になっていますので、ある意味、継続取引の可能性があります。ハードな協議をを避けるのは「嫌われたくない」というのが本音です。ビル側業者とは営業機会が多いというのもあります。

B工事費用は、どうしたら減額できるの?

オフィス原状回復B工事費用の削減時には以下の理由でなかなか思うように費用削減ができないですよね。

原因

  • 入居する企業の方は、設計や工事のことは詳しくない。
  • 移転の業務や通常の業務が忙しく手が回らない・・・
  • 設計事務所やPM会社ではVECDで減額できたが、それ以下にはなかなか困難。

工事の見積書は、仮設・材料単価・工事人員(人工)・経費の4つで構成されており、設計図・工程・工事基準(搬出入やビルの性質)により数量を算出します。その数量を読み取るのは、経験や実績が豊富なプロフェッショナルでなければなかなかわからないものです。
無理に削減対応して、逆に費用がかさむことがありえますので、まずは、プロに頼むのがコスト削減の近道かもしれません。

オフィス・店舗のB工事専門サイト「B工事ドットコム」も参考にしてください

ADVICE ON ONE POINT

萩原 大巳

ワンポイントアドバイス

「大型ビルのオフィス移転の総額予算に占める原状回復、移転先B工事は5割を超える」

コロナ禍のオフィス見直しによりオフイス移転では、指定業者による移転元原状回復工事、移転先B工事の予算において、移転総額に占める割合は5割を超えるとの調査結果です。(RCAA協会2021 年インターネット調査)

従来の移転プロジェクトマネージャーでは、「原状回復・B工事の予算が含まれず実行予算が組めない、意味をなさない」ということでクライアントからの相談がとても多くなりました。米英豪欧では、すべてに横串を通す代理人型移転リーダー「ワークプレイスストラテジスト」と呼ばれる注目の職業となっています。