【第10回】通常損耗を含めた原状回復義務の特約Ⅵ ~東京地裁平成25年3月28日判決(D1-Law.com)~

教えて!横粂先生

国土交通省は、居住用物件の賃貸借契約終了時における原状回復義務について、国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。

このガイドラインには法的拘束力こそありませんが、一つの判断の指針とはなっています。では、オフィス用賃貸借契約の事案で、ガイドラインが判断に影響を与えることがあるのでしょうか。一つの裁判例をみてみましょう。

タイトルに挙げた裁判例では,原状回復特約の範囲の解釈において「被告は,本件ガイドラインは本件賃貸借契約には適用されない旨主張し,同旨の裁判例(東京高等裁判所平成12年12月27日判決)が存在する旨指摘する。しかしながら,同裁判例は,賃貸借契約書に『本契約締結時の原状に回復しなければならない』と明記されていた事案についてのものであり,本件と事案を異にする。本件ガイドラインは,民間賃貸住宅の賃貸借契約を念頭に置いたものであるが,本件賃貸借契約における原状回復の内容として『借主の特別な使用方法に伴う変更・毀損・故障・損耗を修復し,貸室を原状に回復』する旨定めていることからすると,通常の使用をした場合の経年劣化に基づく損耗は原状回復義務に含まれないと定めたものと解され,これと同様の解釈に基づいて定められている本件ガイドラインの内容自体は,本件賃貸借契約(筆者注:オフィスビルの賃貸借契約)についても妥当するものであると認められる。」と判示しています。

この裁判例では、オフィスビルの賃貸借契約の場合であっても,明確に通常損耗までの原状回復を約束しない限りは,借主が通常損耗の修繕費用を負担する義務はないとしており、第9のテーマでお話した裁判例とは事案が異なるとし、貸主の主張を退けています。

裁判例はガイドラインそのものや、それらの適用範囲の問題よりも、「貸主と借主が契約時にどういった合意をしていたのか」という点をより重視しているものと思われますので、ガイドラインが結果に与える影響は相対的に低いものといえるのではないでしょうか。

ADVICE ON ONE POINT

ワンポイントアドバイス

国土交通省のガイドラインそのものよりも、契約当事者の合意内容がどういうものであったのかといった点の方が重要視され、同ガイドラインは考慮要素の一つであると考えられます。