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オフィスビルの賃貸借契約における原状回復の特約（「本契約が終了するときは、乙（賃借人）は賃貸借期間終了までに第八条による造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。但し、甲（賃貸人）の書面による承諾があるときは、設置した造作その他を無償で残置し、本物件を甲に明け渡すことができる。」）に基づき、賃借人が退去に当たって通常損耗分も原状回復する義務を負うか争われた事案です。

この事案で東京高等裁判所は、「本件原状回復条項は、前記のような文言自体及び造作等に関する特約の内容に照らして、造作その他の撤去にとどまらず、賃貸物件である本件建物を「本契約締結時の原状に回復」することまで要求していることが明らかであるから、被控訴人らに対し、控訴人らから本件建物を賃借した時点における原状に回復する義務を課したものと解するのが相当である。」と判示し、原状回復をする特約に基づき、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、本件建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務があるとしました。

この裁判例は、前述の最高裁判所第二小法廷判決平成17年12月16日より前の判断ですが、オフィスに関して賃貸人と賃借人が通常損耗まで含む原状回復特約につき、賃貸借契約書上の記載内容や造作及び諸設備の新設・撤去・変更に関する規定方法からいって、通常損耗も含めて賃借人の負担で修繕することを賃貸借契約締結時に納得のうえ了承していたと判断されたものといえ、その意味では最高裁判所第二小法廷判決平成17年12月16日の判断とは矛盾しないのではないでしょうか。

参考文献
判例タイムズNo.1095　176頁以下

ADVICE
ON ONE POINT

ワンポイントアドバイス

通常損耗も含めた原状回復義務を負うかについては、契約書の文言等から契約時に賃借人がこれを納得のうえ承諾していたと判断される場合があり、注意が必要です。