【第2回】賃貸借契約終了時の賃借人の原状回復義務Ⅱ~毀損部分の補修~

教えて!横粂先生

賃借人が賃貸借契約締結後に取り付けた物ではなく、賃貸物件そのものやもともと備え付けられていた物が賃貸借契約中に劣化した場合は、誰が修繕する義務を負うのでしょうか。この点も民法には義務とは明示的に書かれていないので(民法616条、598条)、法律の解釈による他ありません。

結論から先に言うと、「ケースバイケース」ということになってしまいます。これまでの裁判所や法学者の考えの根幹は、「賃貸借契約」という契約の性質そのものから導き出されると私は理解しています。
そもそも、賃貸借契約というのは、賃貸人が賃貸物件を賃借人に使用させ、収益させることで対価(賃料)を貰う契約です。つまり、ある一定の期間、賃貸人が賃借人に賃貸物件を使わせることを当然の前提としているのです。
時間が経てば物は劣化し価値は落ちます。賃貸借契約はこのことが当然の前提なのです。したがって、裁判所や法学者は以下のように言って(いると私は思って)います。

つまり、賃貸借期間中、普通に使って劣化し価値が落ちた分(いわゆる「通常損耗」)は、賃貸人負担ということです。
この基本的な考えは、国土交通省が公表している「原状回復のトラブルとガイドライン」とも共通していると考えられますし、特に一般的な賃貸住宅では原則的な考え方だと思われます。

では、「通常損耗」がどこまでをいうのでしょうか。この点は追ってお話します。

ADVICE ON ONE POINT

ワンポイントアドバイス

一定期間賃貸物件を貸すことが前提の賃貸借契約では、原則的には、通常損耗は賃貸人負担で修繕されるべきとされます。もっとも、オフィスの賃貸借契約では特約が結ばれていることが多く注意が必要です。