【第5回】通常損耗を含めた原状回復義務の特約Ⅰ ~意義~

教えて!横粂先生

これまでお話したように、少なくとも居住用建物の賃貸借契約においては、通常損耗は賃貸人の負担となるのが原則と考えられています。

しかし、賃貸人が賃料に通常損耗の修繕費を織り込もうにも、賃借人がどの程度の期間入居するのか、入居によりどの程度通常損耗が発生するのかを予測するのは困難であり、一体いくら賃料に含めておけばいいのかというのは難しい問題です。

少なすぎれば、いざ修繕というときに修繕費が足りなくなってしまいますし、多すぎれば近隣の同種の賃貸物件に比べて割高の家賃になってしまい競争力が落ちてしまいます。

そこで、賃貸人は賃貸借契約時に、通常損耗の修繕費としてかかる分を後で支払う特約を結ぶことが多いのです(特にオフィスではほとんどそうです)。この特約が有効ならば、退去後に通常損耗について負担した分を賃借人から回収すればいいので、敷金を預かっている賃貸人からすれば、無駄に賃料を上げる必要もないのです。

このような面から賃貸人には通常損耗について特約を結ぶ意義があるのです。

他方で、賃借人は退去時にいくら請求されるか分からないというリスクを負うことになってしまいます。

ADVICE ON ONE POINT

ワンポイントアドバイス

賃貸人は新たな賃借人を早く見つけるためになるべくきれいでいい設備に修復したいと考えています。その費用を賃借人に負担してもらうために賃貸借契約に原状回復義務の特約が盛り込まれていることが多いのです。