オフィス・店舗のスケルトン工事をたのむ時に知っておくべきこと

原状回復・B工事知ってトクするコラム

オフィスや店舗から退去する時、賃貸借契約書の「原状回復」の項目が「スケルトン工事」と指定されているケースがあります。今回は「スケルトン工事」とは何なのか、注意点や知っておくべきことなどを解説いたします。

オフィスや店舗の賃貸借契約書を見ると、原状回復の項目で「スケルトンにする」と書かれていることがあります。
原状回復におけるスケルトン工事というのは、『テナントが入居した時に取り付けた設備などをすべて撤去し、建築本体（躯体）のみにする』というものです。
原状回復とは「入居時の状態に戻すこと」が一般的ですので、入居時にスケルトン状態で借りた物件は、基本的にスケルトン状態にして返します。ただし、賃貸借契約書に「スケルトンで返す」とか「事務所仕様で返す」という意味のことが書いてあった時は、入居時の状態と違う場合でもそれに従って工事を行います。

他の記事で原状回復工事は安くすることが可能ということをご紹介してきましたが、スケルトンの工事も同様に安くすることができます。オーナー側から提示された金額が適正でなければ修正してもらいましょう。

「スケルトン工事は撤去するだけなので単純だからトラブルは起きにくいのでは」と考えられやすいようですが、実は結構複雑なケースも多くあります。

単純に撤去だけすれば済むという話ではありません。
例えば、

• 建築本体（躯体）に取り付けたものを撤去する際、残った穴や傷をどこまで直すのか？
• 防災設備はビルオーナーとテナント、どちらが工事するか？
• 空調の配管がビルの中を通って屋上まで続いていた場合、どうするか？

といったことが原因でトラブルになる可能性があります。
賃貸借契約書を確認して、こうした微妙な部分に関する詳細な取り決めがない時は、工事の前にオーナー側へ問い合わせて確認しておくといいでしょう。

原状回復工事と同様に、契約上、本来する必要のないところまで工事されてしまうケースがあります。単純に“余計な出費”ですので、契約時に定めた工事区分はしっかりと確認しましょう。その上で見積りを見て、工事の内容が適正か判断してください。

よくわからない場合は専門家に相談してみるといいでしょう。

入居時にスケルトンだった物件はスケルトンにして返すのが原則ですが、オーナーによっては若干修正してくる場合があります。そうした時、どのように対応すればいいでしょうか。

テナントで取り付けた空調機などがまだ使える場合、「それは残してもいい」とオーナーから言われることがあります。
工事の量が減るので、テナントにとっては得な話ですが、その空調機に対して責任は持たないようにしましょう。例えば、修理や撤去が必要になった場合に費用を請求される、なんてことになったらたまったものではありません。

入居時の契約で「スケルトンにして返すこと」とあるのに、「事務所仕様にしてくれないか」と言われるケースがあります（その逆もあるでしょう）。
これはテナントに損なら拒否してもまったく問題ありません。最善な方法を選択・提案しましょう。

どうすればいいか、どちらにした方が得かが判断できない場合は専門家に相談してみるといいでしょう。