原状回復の工事業者について担当者が覚えておくべきこと

原状回復・B工事知ってトクするコラム

オフィス移転の際、避けて通れないのが原状回復。できるだけ費用を抑えられる業者を選ぼうと考えている担当者の方もいらっしゃると思います。しかしほとんどの場合、原状回復はオーナーの指定する業者が行います。また、指定業者の出した見積りに納得できず、相見積りを出してみるテナントも多くありますが、出してもらった見積りをもとに価格交渉は可能なのでしょうか。
今回は悪質な指定業者に気をつけるためのポイントや業者を選べる時のポイントなどについて解説いたします。

「原状回復はオーナーの指定する業者が行う」というのは暗黙の了解のようになっています。大抵の契約書にはそう書いてあるはずです。どうして指定業者にやらせなければいけないのでしょうか。

退去していくテナント側としてはなるべく安く抑えたい原状回復費用ですが、オーナー側は不動産価値を維持していく必要があります。したがって粗悪な工事をされては困るので信頼できる業者に原状回復させるのです。
テナント側からすると指定業者について良し悪しは関係なく、工事の発注・受注だけの間柄です。ビルなど商業用建物を維持していく観点からすると、非常に合理的な考え方と言えるでしょう。

指定業者が工事するメリットを考えてみましょう。テナント側としては、業者選びで悩まずに済み、要求に従う限り工事内容によるトラブルはほぼ起きないと言っていいでしょう。オーナー側のメリットとしては、建物の品質を信頼できる業者によって確実に保つことができます。

逆にデメリットはなんでしょうか。それは、業者間の競争がないので、テナントは不当に高い費用を請求される可能性があるということです。多くのテナントは高額請求に気づかないまま支払ってしまったり、釈然としないけれども仕方ないと思ってしまいます。費用はテナントが支払うので、オーナー側にデメリットはないでしょう。

テナントは賃貸借契約書にない工事や、適正ではない工事費用に対して文句を言うことができます。
業者に対してうがった見方をし過ぎてもいけませんが、「そういったケースもある」という心構えは持っていてもいいかもしれません。

悪質なケースとして、オーナーが指定業者と結託し、テナントに原状回復の範囲を越えた工事をさせたり、不当に高い金額で工事をさせたりする場合があります。
指定業者とビルオーナーの関係には注意するようにしてください。そこに利害関係がある場合は見積もりに問題がないか、特にしっかりと確認するといいでしょう。
「怪しいな」と思った場合は、専門家に見てもらうようにしてください。仮に悪質な問題がない場合でも、専門家がコンサルすることによってほとんどの原状回復費用が圧縮可能です。

業者が不当な請求を隠すために、なかなか見積もりを出してくれないケースがあります。オフィスの退去には期日があるので、工事開始の遅れは遅延損害金と直結します。ギリギリまで見積もりを見せないことで、問題点があっても“泣き寝入り”させてしまうわけです。
こうしたケースを防ぐためにも、見積もりはすぐに出してもらいましょう。金額だけではなく、工事内容も出させて、契約書と突き合わせることが重要です。

原状回復の工事が、絶対に指定業者でしかできないわけではありません。一部の工事を任意の業者でやらせてくれたり、珍しいケースですがテナントの任意業者による工事を許可してくれることもあります。

グレードの高いビルはほぼ指定業者以外は認めてもらえません。しかし、中堅ビルの場合、持ち込み資産であるパーティションや弱電配線などの工事（いわゆるC工事）は指定業者でなくても認めてもらえるケースがあります。
個人オーナーの場合、指定の業者以外を認めるかどうかは両極端で、絶対に認めない方もいれば、全部の工事をテナント任意の業者にしても構わないという方もいます。
オフィスを退去することになった時は、一応確認してみるといいでしょう。

オーナーが任意の業者を使ってもいいと言ってくれた時、どんな業者に頼めばいいでしょうか。工事に問題があり、やり直しやトラブルが発生することは避けたいですよね。
原状回復の業者を選ぶ際は、以下のポイントを参考にしてみてください。

• 許認可を持っているか
• 原状回復というものをわかっているか（確かな実績があるか）
• ビルオーナーの指定する仕様に従って工事ができるか

かといって、オーナーの言いなりになるような業者を選んではいけません。

くれぐれも“安物買いの銭失い”にならないよう気をつけましょう。

原状回復工事の価格交渉をするために、オーナーの指定する業者とは別の業者に相見積もりを依頼するテナントさんがいらっしゃいます。しかしやり方を間違えるとあまり効果がありません。

指定業者が出した見積もりと同じ工事区分に基づいて相見積もりを取ると、単価の違いによる差しか出ないので、劇的な変化はないでしょう。また、工事内容については認めているということにもなってしまいます。契約書にある工事区分に基づいているかのチェックが重要です。

相見積もりを取っても、ビルオーナーから「指定業者の見積もりでないなら関係ない」と言われてしまうケースがあります。この場合、工事の価格が高いのか、安いのかということがわかっただけで、何の意味もありません。

原状回復費用を安くしたいなら、相見積りを取って自分たちで交渉するよりも、専門家にまかせてしまう方が確実です。
契約書にある工事区分と見積りの内容が合っているか、価格は適正か、交渉できる余地はないかなど、指定業者に対抗できる知識が必要だからです。
ビルオーナーも指定業者も“百戦錬磨”ですから、生半可な知識では逆にやり込められてしまうでしょう。また理論武装するにも大量の勉強が必要になります。それならば専門家に相談する方が確実というわけです。