オフィスや店舗設備の買い取り交渉で原状回復工事費用を削減

原状回復の知って得するコラム

原状回復とはもとの状態に戻すことであり、基本的に借主は入居後オフィスや店舗に増設した内装や設備を全て撤去しなければなりません。しかし、オフィスや店舗の環境を明かに向上させた設備などは、交渉してそのまま残した方が次の入居者にとっても環境においてもプラスになるものではないかと考えます。実は、そのような設備をオーナーに買い取ってもらう交渉をすることでオフィスや店舗の原状回復費用が削減できる場合もあるのです。

今回は、オフィスや店舗設備の買い取り交渉で原状回復工事費用を削減する方法をご紹介します。

オフィスや店舗の価値を向上させるものとは?

退去の際、交渉によりそのままオフィスや店舗に残した方が次の入居者やオーナーにとって有益とかんがえられるのはどのようなものでしょうか?

  • 採光が良くない箇所に照明機器を増設した
  • 水道に浄水器を設置した
  • クーラーを設置した

例えば、オフィスや店舗に上記のような工事を行っていれば、それらは次の入居者にとっても有益になると考えられます。わざわざ高額な原状回復工事費用を支払って撤去するよりも、交渉して残しておいた方が、無駄がなく環境にも優しいと思えますよね。

もしも、内装の大部分にまだ利用価値があると考えられるなら、オフィスや店舗の居抜き交渉をしてみるのも一つの方法でしょう。オフィスや店舗の天井や壁紙クロスなどをそのまま残しておいて欲しいという入居者がいれば、交渉次第で原状回復費用は大幅に削減することができます。

一方、スケルトン状態でオフィスや店舗に入居していて、退去の際にスケルトンに戻してしまうのであれば、一部の設備だけを残すというのは難しいと考えられます。その点はオーナーに相談して交渉してみましょう。

買い取り交渉で原状回復費用が安く抑えられる

さて、原状回復と言えば撤去することだけをイメージしがちですが、オフィスや店舗に取り付けた設備はそのまま残せる、または買い取ってもらえる場合もあります。そうすればオフィスや店舗の現状回御工事費用は削減できることになります。

借地借家法第33条により、借主はオーナーに対して契約終了時に造作の買い取りを請求することができるのです。造作とは、オーナーの承諾を得て取り付けた建具や設備(畳、建具、電気・水道施設など)など建物の価値を増加させるものを言います。家具や備品など、独立性の高いものはそれに含まれませんので気を付けてください。

本来これらはオフィスや店舗入居後に借主が増設したものですから、契約終了の際には、全て撤去し、借主が原状回復工事費用を負担することになります。しかし、取り外したところでそれらは他で使い道がない場合もありますので、交渉によらず買い取るようにオーナーに請求する権利が認められているのです。これらを造作買取請求権といいます。

借主がこの権利を行使した場合、オーナーは拒否することができません。それだけで造作の所有権はオーナーに渡り、代わりに時価を支払わなければならなくなります。つまり借主にとっては、マイナスしか想定されない原状回復工事費用にプラスの箇所が生じるのです。

ただし、この権利を行使するためには、事前に交渉し、それらの設備について設置の承諾を得ておくことが必要です。買い取ってもらうことについては、設置する時点で交渉や承諾がなくても構いません。交渉なしに撤去の際に申し出るだけで良いのです。

予め特約によって買い取りが拒否されていれば請求権はなくなってしまいますが、交渉によって納得してもらうことができれば、買い取りとはいかずとも、そのまま残して良いと判断されるかもしれません。それだけでも、撤去するために必要だった原状回復工事費用は削減できることになります。

ADVICE ON ONE POINT

萩原 大巳

ワンポイントアドバイス

基本的に、入居後にオフィスや店舗に増設したものは撤去するものです。原状回復工事費用について交渉する際は、あれもこれも残せば便利なのにと勝手な主張をすることは控えましょう。