オフィスや店舗のスケルトン工事ってなに?

原状回復の知って得するコラム

オフィスや店舗のスケルトン工事という言葉を理解しよう!

オフィスや店舗から退去する時、契約書の「原状回復」の項目が「スケルトン工事」と指定されているケースがあります。

今回は「スケルトン工事」とは何なのか、注意点や知っておくべきことなどをわかりやすくご説明いたします。

そもそもスケルトン工事ってなに?

オフィスの賃貸借契約書を見ると、原状回復の項目で「スケルトンにする」と書かれていることがあります。

原状回復におけるスケルトン工事というのは、『テナントが入居した時に取り付けた設備などをすべて撤去し、建築本体(躯体)のみにする』というものです。

【スケルトンskeletonとは】
用語辞典で調べると、骸骨・骨組み・躯体・透けて見えることなどと解説されています。
では、建物のスケルトンとは何でしょう。建築の専門家はよく「躯体あらわし」といいコンクリートむき出しの状態のことを言っています。

スケルトン(skeleton)とは

用語辞典で調べると、骸骨・骨組み・躯体・透けて見えることなどと解説されています。
では、建物のスケルトンとは何でしょう。建築の専門家はよく「躯体あらわし」といいコンクリートむき出しの状態のことを言っています。

入居する前にスケルトン状態であれば目に見えてわかりますが、内装造作や設備が装備されている場合にはどこからどこまでがスケルトンかわからない場合があります。

原状回復とは「入居時の状態に戻すこと」が一般的ですので、入居時にスケルトン状態で借りた物件は、基本的にスケルトン状態にして返します。

ただし、賃貸借契約書に「スケルトンで返す」とか「事務所仕様で返す」という意味のことが書いてあった時は、入居時の状態と違う場合でもそれに従って工事を行います。

「スケルトン工事」をする際の注意点

「スケルトン工事は撤去するだけなので単純だからトラブルは起きにくいのでは」と考えられやすいようですが、実は結構複雑なケースも多くあります。

スケルトン工事でのトラブル

単純に撤去だけすれば済むという話ではありません。

例)
・建築本体(躯体)に取り付けたものを撤去する際、残った穴や傷をどこまで直すのか。
・防災設備はビルオーナーとテナント、どちらが工事するか。
・空調の配管がビルの中を通って屋上まで続いていた場合、どうするか。

といったことが原因でトラブルになる可能性があります。
契約書を確認して、こうした微妙な部分に関する詳細な取り決めがない場合は、工事の前にオーナー側へ問い合わせて確認しておくと良いでしょう。

契約内容と見積もり内容を比較しよう

原状回復工事と同様に、契約上、本来する必要のないところまで工事されてしまうケースがあります。

単純に“余計な出費”ですので、契約時に定めた工事区分はしっかりと確認しましょう。

その上で見積もりを見て、工事の内容が適正か判断してください。よくわからない場合は専門家に相談してみるといいでしょう。

契約と少し違った工事になる場合も

入居時にスケルトンだった物件はスケルトンにして返すのが原則ですが、オーナーによっては若干修正してくる場合があります。そうした時、どのように対応すればいいでしょうか。

設備を「残せる」時の注意点

テナントで取り付けた空調機などがまだ使える場合、「それは残してもいい」とオーナーから言われることがあります。

工事の量が減るので、テナントにとっては得な話ですが、その空調機に対して責任は持たないようにしましょう。

例えば、修理や撤去が必要になった場合に費用を請求される、なんてことになったらたまったものではありません。

工事の種類変更を求められた場合

入居時の契約で「スケルトンにして返すこと」とあるのに、「事務所仕様にしてくれないか」と言われるケースがあります(その逆もあるでしょう)。

これはテナントに損なら拒否してもまったく問題ありません。
最善な方法を選択・提案しましょう。

どうすればいいか、どちらにした方が得かが判断できない場合は専門家に相談してみるといいでしょう。

まとめ

原状回復工事において「スケルトンにする」というのは、設備を撤去し、躯体のみ(躯体表し状態)にすることです。入居時がスケルトン状態だった場合、原状回復工事は基本的にスケルトン工事になるでしょう。

口頭で「スケルトンで貸す」「退去する時はスケルトンでいいよ」この言葉は危険すぎますので、かならず工事区分として「どこからどこまでどのように」の取り決めをすることが重要です。

スケルトン工事による原状回復でも価格が適正でないケースがあり、その場合は価格を安くすることができます。

スケルトン工事でもトラブルが発生する可能性は十分にあります。

むやみに問題化させないためにも、工事区分や細かい内容など事前に確認しておくと良いでしょう。
契約書にない工事がされそうな時は問い合わせてください。

もし設備を一部残せる場合も、責任の所在は明確にしておきましょう。

使用できなかったからと文句を言われてはたまりません。
また、契約書と違う工事内容が求められた場合、自分たちにとって損になる時は拒否しましょう。
どちらが得か判断できない時は、専門家に相談してみると良いでしょう。

スケルトンと言っても、下記の写真のように解釈が分かれることがあります。
店舗の専門家は言われなくてもよく知っていますが、Aをスケルトンと言っているオフィスの方を多く聞きます。

A:床・壁・天井の下地があり、仕上のない状態

B:躯体あらわしに、天井の軽鉄下地がある状態

C:躯体あらわし状態。(写真は工事中のため機材が写っています)

ADVICE ON ONE POINT

萩原 大巳

ワンポイントアドバイス

「スケルトン工事の落とし穴」
スケルトンで借りたり退去する場合は、内装はほとんどわかると思いますが、設備はどうでしょう。

エアコンや換気設備を付けたい場合は、室内は室内機を設置しますがそれに付随する配管・配線は壁を貫通して外に出して、室外機は外壁か屋上に設置します。

置くだけならよいのですが固定しなければならず壁や床などにアンカーボルトなどを取り付けなければなりません。

電気や防災設備も同様です。
分電盤があるのかないのか?分電盤から先が二次側としてテナント区分なのか、外部から引き込んで開閉器盤を付けなければならないのかなど、詳細にビル側の条件を聞かなければわかりません。

そこに「スケルトン」という言葉の落とし穴があるのです。

簡単に「スケルトンで入居」「スケルトンで原状回復」と言っても複雑で、トラブルもまねきます。また思ったより高額になり出店や退店の予算を超えてしまうことも多々あります。

入居するにも退去するにも専門家に入ってもらい工事区分や資産区分による工事の方法をよく調べてもらうことが大切です。