原状回復義務を逸脱した不当な高額請求が横行する原状回復工事とは？

2022年12月11日 2023年2月15日

堀田猛

原状回復・B工事知ってトクするコラム

オフィス・事務所・店舗などテナントの原状回復工事において、ビルオーナ側は貸すことそのものを事業としているため賃貸について詳しく勉強しています。

一方で、借主側はそうではありません。オフィスや店舗を借りることはあくまで事業のための手段であり、賃貸そのものについては専門的な知識がない場合も多いと思います。

両者にそのような情報量の格差がある為、借主側が言われたとおりにするしかないと思ってしまう弱みにつけこんで、原状回復の際にオーナーや業者によっては原状回復義務を逸脱したグレードアップ工事により高額な原状回復費になる事が多発しています。

高額請求の中身としては、原状回復において適正価格以上の費用がかかってしまっているなど、借主が本来の義務以上の内容を責任として負担させられていることがあります。

具体的にはどのようなケースがあるのでしょうか？

1. 原状回復のはずが、まさかのグレードアップ！？
2. そもそも原状回復の義務がある範囲とは？
2.1. 動画も参考にしてください
2.2. クリニックの原状回復実例をご紹介

原状回復のはずが、まさかのグレードアップ！？

原状回復の意味は、「借りた時の状態を『原状』という」ことなのですが、このとき、オーナー側から元よりも良い状態にするグレードアップ工事が要求されている場合があります。

例えば、以下のような例です。

グレードアップ工事の例

カーペットや壁紙の張り替えにおいて、入居時よりも品質と費用の高いものが指定される。
普通の便座であったトイレを、暖房便座や洗浄機能付きの便座に交換するよう要求される。
旧型の蛍光灯が、高性能なLEDシーリングライトに取り換えさせられる。
電気、空調、その他設備が、環境に優しい省エネ商品で見積られている。

このようなことが、借主側に何の説明もなく、また特別の了承を得ることもなくあっさりと原状回復工事の内容に含まれていることがあるのです。それは、原状が10年以上経過している場合、建材商品がすでに廃盤となり、生産がされていないからです。築浅10年の物件に5年入居していれば、原状は15年前という事になります。

しかし、これらは原状回復を逸脱した、いわゆるぼったくりとも言うべきグレードアップ工事になります。借主側がこのような点に気づいて追及した場合、

「時代の流れに合った設備に交換する必要があった」
「以前のものでは、耐久性が低いことがわかったので」
「以前のものは、廃盤で生産中止である」

などの理由が説明されることもありますが、そのような理由で行われるグレードアップ工事は、借主が負担するべきものではなく、オーナー側が自らの負担で行うべきものになります。

最新式の省エネ環境対応型設備で綺麗な状態にしてから新規募集をかけたいというのは、オーナー側の都合でしかありません。

どうしても原状回復工事を機に設備のグレードアップをしたいのであれば、借主側には原状回復の為にかかる費用相当分だけの負担を求め、過剰になる分の費用については、オーナー側で支払うなどお交渉が行われるべきです。（原状回復負担金協議）

元々の仕様・機能を更に良くする為の工事を借主に負担させることは、不当利益の搾取に他なりません。