原状回復・B工事のコンサルタントにお願いするメリットとデメリットは？
萩原大巳
原状回復・B工事知ってトクするコラム
オフィスや店舗(閉店)移転する時や退去する時、移転担当者様には通常業務の他に多くの業務が発生します。さらに専門知識が必要となる原状回復工事について、オーナー側と交渉するとなると大変です。
特に見積書を見た時に、原状回復特約ではテナントに原状回復義務のない工事が含まれていたり、建築設備が製造中止、ハイグレードビルの特別仕様の建材だったりと原状回復工事内容が理解できないと思います。
この難問を「ミエルカする専門家」が原状回復・B工事コンサルタントです。
協議の相手は大手デベロッパー、ゼネコンであり、技術力も知見力も経験も豊富です。中小規模ビルオーナーの場合、建築設備も法律も理解していないケースが多いのでトラブルになります。そうした場合、原状回復、B工事における専門知識なしでは交渉も非常に困難になります。このような時に、原状回復・B工事コンサルタントは強力な味方になってくれることでしょう。
原状回復・B工事のコンサルタントに依頼するメリット
原状回復・B工事コンサルタントに依頼すると、原状回復費用、B工事費用を抑えることに加え、原状回復・B工事コンサルタントは専門知識を用いて的確に問題解決することができるため、一番のメリットは「時間」です。 原状回復工事、B工事に関するトラブルは、「不動産」「建築」「判例」と広範な知識が必要となりますので、ご担当者様が調べようと思ったら非常に時間がかかることでしょう。
そうして悩んでいる時間を原状回復工事・B工事の専門家に相談することで大幅にカットできます。また、移転プロジェクトのご担当者様が、直接オーナー様と交渉してもなかなか話をとりあってくれないケースも多いと思います。
原状回復・B工事コンサルタントに依頼することは、価格交渉やトラブル解決などをお願いできます。オフィス移転担当者様にとって、本業に専念できることが大きなメリットといえるでしょう。
コンサルタントに依頼することで得られるメリット
- 本業に専念できる時間
- 原状回復費用の価格交渉
- 円満なトラブル解決
適正な原状回復費用の発注に合意でき、トラブル回避、費用削減、スムーズな退去を実現できます。
原状回復・B工事コンサルタントを入れておけば「良かった」といえる例
オフィスや店舗の原状回復工事が終わった後に、今から減額できないかという相談があります。結論から言うと、できる場合もあります。具体的に見ていきましょう。
原状回復工事後、支払いはしてしまったケース
たとえ、原状回復費用が高かったからといっても、この場合、取り戻すことはほとんどできません。支払いを済ませたことが、工事を承認したことになるからです。
原状回復工事後、支払いをしていないケース
このケースはさらに2パターンあります。それは注文書や発注書に押印している場合と、押印していない場合です。
- 押印している場合
これも事前に納得していることになり、ほとんど削減できないと考えて間違いないでしょう。
- 押印していない場合
削減できる可能性が高いです。なぜなら、テナント側が工事を認めていない状態で、オーナー側が勝手に工事をしたことになるからです。このケースでは大幅に譲歩を引き出させる可能性は高いです。
オフィス移転担当者が、減額交渉をやって失敗してしまう例
オフィスや店舗の移転担当者の方が、届いた原状回復の見積書を見て、減額交渉等をすべてやろうとして失敗した例は多くあります。
例えば、賃貸借契約書や工事区分表などを確認し、契約に基づいた価格交渉をしましたが、交渉が難航してしまったケースです。結局、発注期限に間に合わず退去が遅れ、明渡し遅延損害金の対象になり慌てて貸主と合意したり、また明渡し期日を守れず、遅延損害金が発生し想定外の出費で困惑したり、これでは何のために交渉したのかわかりません。
現在は、インターネット上に原状回復に関する様々な情報があふれております。それを見て「この見積りはおかしい！」と判断できる人は建築設備、宅地建物取引士の経験のある人です。オーナーが借主の主張を認めず、トラブルになり裁判に発展してしまうと、それこそ余計な手間と時間、費用がかかります。原状回復トラブルは、法律の専門家でも公正な解決は難しいです。 東京地裁では、原状回復トラブルは敷金返還とセットで敷金返還事件として原告、被告、裁判官にそれぞれ建築設備、宅建の専門委員がサポートにあたり、建築専門部会民事22部で審議します。それだけ専門性の高い紛争解決は、難しいということです。最初から経験と知見力のある専門家に相談することをお勧めします。
代理人(Attorney)が専門分野で活躍する欧米諸国
英語で代理人「Attorney（アターニー）」、よく代理人のチカラ「Power of Attorney（パワー・オブ・アターニー）」といいます。各業界に専門知識をもったコンサルタントが活躍する欧米諸国、このコンサルタントチームは会社の名前より、コンサルリーダーの経験と知見力を武器に課題解決で活躍しております。弁護士が必要であれば弁護士をメンバーに入れ、会計士が必要であればメンバーに入れます。
まさに原状回復・B工事コンサルタントは建築設備、宅地建物取引士、法務の専門知識が必要とする業種です。士業ですのでコンサルタントに依頼する時はメリット、デメリットを面談の上聞いてください。そして、実績を確かめて、建築設備、宅建、法務の質問をしてください。知見力がわかります。
原状回復・B工事コンサルタントのスキル（能力）を見極める質問例をご紹介
- 改正民法第621条(原状回復の定義・範囲)、改正民法第622条(敷金の目的・定義、敷金返還)の説明してください
- 弁護士法第72条(非弁行為)完全回避のスキームは？
- 海外の原状回復、敷金についてスタンダードは？
この３つを聞くだけでコンサルタントのスキル（能力）を見極めることができます。
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